案例分析：如何給新酒店做財務測算
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2018-02-28 瀏覽次數(shù)：3287在新酒店籌劃之初，就該請一位具有綜合能力的酒店財務專家對投資項目進行論證和測算，新酒店的財務測算一般以開業(yè)后五年時間為限。
常常有業(yè)主來找筆者幫其測算即將開業(yè)酒店的盈虧情況，每當筆者看完現(xiàn)場、拿到設計圖紙和工程概算時，心里的感受多半是遺憾，因為酒店即將落成，“生米已煮成熟飯”，財務測算已經流于形式、失去了真正意義。
正確的流程是，在新酒店籌劃之初，就該請一位具有綜合能力的酒店財務專家對投資項目進行論證和測算，其依據主要是項目的地理位置、交通情況、城市位置、地區(qū)消費習慣和消費水平、城市酒店概況、同檔次同規(guī)模酒店數(shù)量及其營收數(shù)據等，當然，被測算項目的總體規(guī)劃圖紙是論證和測算的重要資料。經過財務專家的反復論證和測算，如果新酒店能在開業(yè)首年持平，接下來的幾年都能盈利，那么業(yè)主就能上酒店項目，如果新酒店開業(yè)后的幾年都不大賺錢，甚至虧本，那么業(yè)主還有投資的信心嗎?
話又說回來，即使經酒店財務專家測算出的項目風險很大，也不意味著酒店項目不能繼續(xù)進行，因為業(yè)主可以召集設計師和酒店管理專家一起認真研討財務專家給出的論證測算，找出虧損的原因，再對設計的圖紙進行調整，比如調整項目規(guī)模、酒店檔次、建筑結構、功能布局等，然后將調整后的圖紙和工程預算交給財務專家進行二次測算，其間的工作要耐心務實，直到把酒店項目的投資方案修正到能夠保證賺錢為止。
新酒店的財務測算一般以開業(yè)后五年時間為限，為了通俗易懂地向讀者傳達測算技巧，筆者舉出一個測算案例。這是一家擁有300間客房的四星級酒店，建筑面積3.3萬M2，餐飲服務設施有：零點餐廳、宴會包間、多功能廳、咖啡廳、大堂吧;娛樂休閑服務項目有：KTV包間、足浴按摩、美容美發(fā);健身項目有：桌球、乒乓球;還有會議設施等?，F(xiàn)就該酒店的首年經營情況測算如下：
一、營業(yè)收入預測
1.客房收入預測
團隊入住率在9%，平均房價300元/間天;會議入住率在15%，平均房價400元/間天;商務散客入住率在51%，平均房價430元/間天。預計全年客房收入為：
〔(300×9%)+(400×15%)+(430×51%)〕×300×365=3353.985萬元
2.餐飲收入預測
零點餐廳：餐位數(shù)為300個，按二餐測算，人均消費水平為65元，餐廳利用率為45%，預計全年零點餐廳收入為：300×2×65×45%×365=640.575萬元。
宴會包間：共計30間，餐位數(shù)約為380個，按二餐計算，人均消費水平為100元，包間利用率為60%，預計全年宴會包間收入為：380×2×100×60%×365=1664.4萬元。
多功能廳：餐位數(shù)約為300個，人均消費水平為80元，餐廳利用率為35%，預計全年多功能廳收入為：300×80×35%×365=306.6萬元。
咖啡廳：餐位數(shù)120個，人均消費88元，按二餐計算(早餐不計，對外開中晚自助餐)，餐廳利用率為30%，預計全年咖啡廳收入為：120×2×88×30%×365=231.264萬元。
大堂吧：餐位數(shù)96個，人均消費30元，餐廳利用率為170%，預計全年大堂吧收入為96×30×170%×365=178.704萬元。
會議室：多功能廳1個，每周利用率按1.5次計算，每次消費額為1萬元，預計全年多功能廳會議收入為1.5×1×54=81萬元;中會議室2個，利用率為30%，平均每場次消費額為2000元，預計全年中會議室收入為2×2000×30%×365=43.8萬元;小會議室2個，利用率為30%，平均每場次消費額為1200元，預計全年小會議室收入為2×1200×30%×365=26.28萬元。預計全年會議室收入為151.08萬元。
預計全年餐飲收入為3172.623萬元。
3.健身收入預測
乒乓球桌1張，每小時消費額為40元，每周按6小時計算，預計全年乒乓球收入為：40×6×54=1.296萬元;臺球桌1個，每小時消費額為40元，每周按12小時計算，預計全年臺球收入為：40×12×54=2.592萬元。健身收入共計3.888萬元。
4.娛樂休閑收入預測
娛樂休閑項目設KTV和足浴按摩美容美發(fā)全部對外承包。KTV有28個包間，占裙樓一層，共1700M2，月租金60元/M2(含物業(yè)管理費，但水電空調費按表另計)，即首年租金122.4萬元(以十年為限，每年租金遞增2%);足浴按摩美容美發(fā)占裙樓一層，共1700M2，月租金50元/M2(含物業(yè)管理費，但水電空調費按表另計)，即首年租金102萬元(以十年為限，每年租金遞增2%)。總計224.4萬元。
5.商場收入預測
共有兩個小賣部，全部對外承包，以五年為限，每年租金遞增5%，面積共70m2，預計全年房租收入26萬元。
6.其他收入預測
其他收入包括洗衣、電話、商務中心等，按客房、餐飲收入總計的1.5%計算，全年預計其他收入為：6526.608×1.5%=97.8991萬元。
預計全年酒店總營業(yè)收入為6628.3951萬元，若加上對外承包項目收入，預計全年酒店總收入為6878.7951萬元。
二、營業(yè)成本預測
營業(yè)成本主要指餐飲成本，因本酒店的娛樂休閑和商場兩個項目全部外包。
零點餐廳綜合飲食成本率按47%計算，預計全年餐廳成本為640.575×47%=301.07萬元。
會包間綜合飲食成本率按45%計算，預計全年餐廳成本為1664.4×45%=748.98萬元。
多功能廳綜合飲食成本率按50%計算，預計全年餐廳成本為306.6×50%=153.3萬元。
咖啡廳綜合飲食成本率按45%計算，預計全年餐廳成本為231.264×45%=104.07萬元。
大堂吧綜合飲食成本率按30%計算，預計全年大堂吧成本為178.704×30%=53.6112萬元。
預計全年餐飲成本為1361.0312萬元。
三、營業(yè)稅金預測
營業(yè)稅金按酒店總營業(yè)收入的5.55%計算，預計全年交稅金為：6628.3951×5.55%=367.876萬元。
本預算未按照現(xiàn)新政計算，請留意分辨。
四、費用預測
1.工資：人員定編按客房總數(shù)的1:1.6配備，預計員工總人數(shù)為480人。
部門經理以上管理人員約為8人(總經理、駐店經理、餐飲部、客房部、前廳部、財務部、工程部、人力資源部經理或總監(jiān)各一人)和高級廚師5人，預計以上13人的工資按人均月工資12000元測算(已含養(yǎng)老保險、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險)，按13個月計算，預計全年工資總額為：(8+5)×12000×13=202.8萬元。
普通員工467人，月人均工資按2000元測算，按13個月計算，預計全年工資總額為：467×2000×13=1214.2萬元。
預計酒店全年工資總額為1417萬元。
2.福利費：按員工工資總額的14%計提福利費，全年預計1417×14%=198.38萬元。
3.養(yǎng)老、醫(yī)療、事業(yè)、工傷、生育保險費用：按員工工資總額的24.3%(分別是20%、8%、2%、0.5%和0.7%)計提費用，全年預計467×2000×12×31.2%=349.6896萬元。
4.工作餐費用：
外聘部門經理以上高級管理人員為8人，早中晚三餐，按每人每天50元計算，預計全年為8×50×365=14.6萬元。
普通員工472人，按每人每天16元(早餐4元、中晚餐各6元)每月按26天計算，預計全年為472×16×26×12=235.6224萬元。
預計全年工作餐總費用為250.2224萬元。
5.工作服及勞保用品：按每人每年800元計算，預計全年費用為800×480=38.4萬元。
6.洗滌費：按客房、餐飲營業(yè)總收入的1.2%測算，預計全年洗滌費用為：(3353.985+3172.623)×1.2%=78.3193萬元。
7.消耗品費用：客房部按客房收入的1.2%測算，餐飲部按餐飲收入的0.8%測算，預計全年消耗品費用為3353.985×1.2%+3172.623×0.8%=65.6288萬元。
8.棉織品費用：客房部按客房收入的2%測算，餐飲部按餐飲收入的2.5%測算，預計全年棉織品費用為：3353.985×2%+3172.623×2.5%=146.3953萬元。
9.餐具費用：餐具費用按餐飲收入的2%測算，全年餐具費用預計為：3172.623×2%=63.4525萬元。
10.辦公郵電費：按酒店營業(yè)總收入的0.8%測算，預計全年辦公郵電費為6628.3951×0.8%=53.0272萬元。
11.宣傳廣告費：按酒店營業(yè)總收入的0.8%測算，預計全年宣傳廣告費為6628.3951×0.8%=53.0272萬元。
12.交際應酬費：按酒店營業(yè)總收入的0.7%測算，預計交際應酬費為6628.3951×0.7%=46.3988萬元。
13.材料維修費：按酒店營業(yè)總收入的1%測算，預計全年材料維修費為6628.3951×1%=66.284萬元。
14.水費(含排污費)：按酒店營業(yè)總收入的2.2%測算，預計全年水費為6628.3951×2.2%=145.8247萬元。
15.電費：按酒店營業(yè)總收入的7%測算，預計全年電費為6628.3951×7%=463.9877萬元。
16.天燃氣費：按餐飲收入的2.8%測算，預計全年天燃氣費為3172.623×2.8%=88.8334萬元。
17.柴油費：按酒店營業(yè)總收入的1.7%測算，預計全年柴油費為6628.3951×1.7%=112.6827萬元。
18.其他費用(又稱不可預測費用)：按酒店營業(yè)總收入的1.2%測算，預計全年其他費用為6628.3951×1.2%=79.5407萬元。
預計全年經營費用(1-18項)總額為3717.0943萬元。
五、經營毛利潤預測
酒店的經營毛利潤計算方法很簡單，就是酒店的總收入減去總成本、總費用和稅金的總和就是酒店的毛利潤，那么上述酒店預計全年(開業(yè)首年)實現(xiàn)經營利潤為：6878.7951-1361.0312-3717.0943-367.876=1432.7936萬元。
第二至第五年酒店財務測算參數(shù)標準
酒店首年可行性財務測算產生后，就可以輕松地測算出第二至第五年酒店經營情況的較為準確的數(shù)據，因為測算所依據的參數(shù)變化的占少數(shù)，不變的占多數(shù)，現(xiàn)將變化的參數(shù)列表如下予以說明：
（點擊圖片查看原圖）
從表中所列數(shù)據可以看出，由于第二年至第五年的收入增長幅度始終高于費用增長幅度，所以，只要酒店開業(yè)首年產生一定的經營毛利，那么一般情況下接下來四年酒店的毛利只會增加，不會減少。
酒店經營的最終目的是獲得凈利潤
酒店投資者的資金來源主要有自有資金、銀行貸款和產權式酒店產權銷售所得，若是用自有資金作酒店投入，那就必須計算銀行利息，若是從銀行貸款的，就必須每年準時向銀行還貸，若是做產權式酒店，就必須逐月逐年地向業(yè)主返還高額利息。
若一大筆自有資金定期五年存放在銀行，其利息收入至少在5%以上;若從銀行貸款，目前的貸款利息大概是1-3年為5.4%，3-5年是5.76%，六年以上是5.94%;若要付給產權式酒店的業(yè)主回報，一般是稅前9%外加每年一定數(shù)量的免費客房入住券。因此，酒店投資者花巨資將酒店建成后，如果經營的毛利潤多于自有資金存入銀行的利息，或多于銀行貸款的利息，或多于業(yè)主返租費用，那么酒店就產生了凈利潤，這才真正達到了投資者的目的;如果經營的毛利潤還不夠付那些利息或返租費用，那么酒店就意味著虧本經營;如果酒店的毛利潤為負數(shù)，連自己都養(yǎng)活不了自己，那么業(yè)主除了要拿出一筆可觀的資金還貸或返給產權業(yè)主租金外，還要繼續(xù)向酒店投入，這樣的酒店麻煩就大了。
值得我們注意的是，中國乃至世界上的酒店管理公司絕大多數(shù)采用的是委托管理方式，他們只輸出管理，而不負責酒店的盈虧，賺了錢要分存。他們所謂賺錢的概念是什么呢?就是酒店產生了毛利，其實這是很不公平的，因為有毛利的酒店許多還是在虧本經營，合理的游戲規(guī)則應該是，酒店有了凈利潤，酒店管理公司才可按照一定比例得到獎勵。若是酒店虧了錢，即經營沒有產生毛利，那么酒店管理公司照樣按照營業(yè)總收入的比例拿走管理費，而且派駐的高級管理人員的工資福利待遇分文不少。道理其實很簡單，可遺憾的是，中國的許多酒店業(yè)主就愿意吃這個虧、上這個當。
如何計算酒店的凈利潤呢?拿上邊舉的酒店案例來說吧，酒店建筑面積共有3.3萬m2，按現(xiàn)在四星級酒店標準以及市場的建設造價測算，酒店建筑投入約為1200元/M2，機電安裝工程投入約為1000元/M2，酒店裝飾工程投入約為2800元/M2，那么整個酒店投入約為：(1200+1000+2800)×33000=16500萬元。除建設投入外，酒店開辦費用須花費約1500萬元，投入總計約為18000萬元。按五年貸款利率5.76%計算，那么酒店須向銀行每年還款利息為18000×5.76%=1036.8萬。該酒店首年實現(xiàn)經營凈利潤為：1432.7936(經營毛利)-1036.8(銀行貸款利息)=395.9936萬元。
附帶說明的是，個別酒店在計算凈利潤時把土地轉讓金和拆遷補償費的投入算在了酒店固定資產折舊中，這種測算方法是錯誤的，因為世界上的土地屬稀缺資源，是永遠不會貶值的，更談不上什么折舊。