從“賣(mài)睡覺(jué)”到“賣(mài)生活” 度假模式有何新變革
新聞來(lái)源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-11-01 瀏覽次數(shù)：2077
輕資產(chǎn)一定是讓重資產(chǎn)盈利的輕資產(chǎn)，如果不能讓重資產(chǎn)盈利是很糟糕的。輕資產(chǎn)僅僅是一種工具。
9月7日， AHF@第九屆國(guó)際酒店投資峰會(huì)暨第三屆中國(guó)酒店資產(chǎn)管理大會(huì) ，在北京銀泰中心·北京柏悅酒店盛大開(kāi)幕。鳳凰資產(chǎn)管理執(zhí)行董事陳恒先生對(duì)話(huà)今典集團(tuán)董事長(zhǎng)、紅樹(shù)林度假酒店創(chuàng)始人張寶全先生，講述中國(guó)旅游休閑“4.0 時(shí)代”的到來(lái)，解密紅樹(shù)林度假模式。
鳳凰資產(chǎn)管理執(zhí)行董事陳恒先生（左）對(duì)話(huà)
今典集團(tuán)董事長(zhǎng)、紅樹(shù)林度假酒店創(chuàng)始人張寶全先生（右）
陳恒：上個(gè)月青島紅樹(shù)林開(kāi)業(yè)的時(shí)候很震撼，今天請(qǐng)你分享一下紅樹(shù)林模式，從觀光旅游到悠閑度假旅游。你是怎么考慮轉(zhuǎn)到紅樹(shù)林度假模式?
張寶全：2007年考慮轉(zhuǎn)型，2009年啟動(dòng)，從目前來(lái)看選擇很對(duì)，放棄了眼前利益，爭(zhēng)取未來(lái)的利益。中國(guó)2009年發(fā)生很大的變化，中國(guó)的消費(fèi)向體驗(yàn)消費(fèi)過(guò)渡，度假旅游最重要就是從觀光休閑到度假休閑轉(zhuǎn)型，實(shí)際上中國(guó)是這樣的情況，一邊是供不應(yīng)求，根本沒(méi)有有效的供應(yīng)，一邊是供大于求，中國(guó)改革開(kāi)放以后觀光需求很多，很多人本地沒(méi)有到外地去，傳統(tǒng)的商務(wù)酒店被這樣的市場(chǎng)推起來(lái)了。轉(zhuǎn)到度假休閑的時(shí)候，中國(guó)的優(yōu)勢(shì)也是人多，但是供應(yīng)沒(méi)有，商務(wù)酒店的本質(zhì)就是“賣(mài)睡覺(jué)”，以客房為主，占70%，包括送早餐。度假級(jí)酒店并且不是“賣(mài)睡覺(jué)”而是“賣(mài)生活”，概念很好講，“賣(mài)生活”，搞一點(diǎn)小互動(dòng)等等。實(shí)際上不對(duì)，要從我們的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中體現(xiàn)你是賣(mài)生活的。盡管像三亞灣酒店客房占一半面積，50%，今年數(shù)據(jù)已經(jīng)在轉(zhuǎn)換，在明年的時(shí)候，我的預(yù)測(cè)就是盡管客房占一半，收入大約在35%到40%，明年或者到后年，客房的收入只能占到25%左右，如果做不到這樣的數(shù)據(jù)說(shuō)明你還是在賣(mài)睡覺(jué)，不是賣(mài)生活。
以前很多度假城市是這樣，有度假酒店沒(méi)有度假村，我們把城市商務(wù)酒店放在度假村，除了睡覺(jué)、餐廳，酒店沒(méi)什么可待了。我想中國(guó)民眾從觀光休閑到度假休閑轉(zhuǎn)型的時(shí)候，給我們的酒店帶來(lái)了一次機(jī)會(huì)，當(dāng)然這個(gè)機(jī)會(huì)到來(lái)的時(shí)候，對(duì)我們也是非常大的挑戰(zhàn)。從觀念上改變，最重要是以前我們通過(guò)客房的銷(xiāo)售掙錢(qián)，現(xiàn)在把你變成一個(gè)商業(yè)公司，變成一個(gè)度假休閑的商業(yè)公司，客房反而成了配套，盡管面積很大，對(duì)我們的挑戰(zhàn)也很大。在全世界不明顯，但是在中國(guó)很明顯，中國(guó)人口太多。
另外，當(dāng)中國(guó)一旦進(jìn)入一個(gè)消費(fèi)狀態(tài)的時(shí)候它是跟風(fēng)消費(fèi)，你們家度假，我們家也要度假。當(dāng)這個(gè)時(shí)代到來(lái)的時(shí)候，我們?cè)趺磥?lái)改變?
還有一點(diǎn)，很多人都認(rèn)為度假一定到度假目的地去，我認(rèn)為中國(guó)度假時(shí)代到來(lái)，最大的市場(chǎng)不是在度假目的地，而是本地度假，也就是說(shuō)，這個(gè)城市，這些居民在周末的時(shí)候干什么，另外就是在其他的節(jié)假日干什么。大家看到青島，覺(jué)得入住率很低，青島這次開(kāi)業(yè)，完全就是為了它的啤酒節(jié)，因?yàn)橛猩习偃f(wàn)的人需要亮相，政府也需要我們亮相，我們的客房剛剛裝修完，根本沒(méi)有入住。也就是說(shuō)，到今天為主青島的客房根本沒(méi)有進(jìn)入銷(xiāo)售狀態(tài)，但是青島紅樹(shù)林每天很熱鬧，人也很多，營(yíng)業(yè)收入全部來(lái)自度假方式的販賣(mài)。像青島、北京、上海，像很多大的城市，包括萬(wàn)達(dá)很多城市有購(gòu)物中心，這些都是度假休閑市場(chǎng)消費(fèi)者的存在，能否抓住或者改變，如果對(duì)的話(huà)，這個(gè)市場(chǎng)我們可以抓住它。
陳恒：我想問(wèn)一下，未來(lái)紅樹(shù)林最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)是哪一些酒店或者是集團(tuán)，或者說(shuō)業(yè)態(tài)?
張寶全：今天諸位是行業(yè)的大咖和專(zhuān)家，我是一個(gè)新兵，中國(guó)有一句話(huà)叫無(wú)知者無(wú)畏，所以才膽子這么大敢這么做。第二，紅樹(shù)林目前情況下競(jìng)爭(zhēng)有很多，紅樹(shù)林投資門(mén)檻多，進(jìn)來(lái)把山寨滅掉了，肯定要做成真版，減少了很多的困擾。有錢(qián)企業(yè)不少，但是做商業(yè)運(yùn)營(yíng)里面，由于靠商業(yè)運(yùn)營(yíng)賺錢(qián)，必須有一個(gè)條件，這個(gè)條件就是賣(mài)生活，有沒(méi)有商業(yè)的資源，我想紅樹(shù)林的模式有一點(diǎn)不同，將來(lái)是有門(mén)檻的。
現(xiàn)在購(gòu)物中心也增加了餐飲、兒童互動(dòng)等等，把自己變成一個(gè)休閑中心，但依然是傳統(tǒng)模式。傳統(tǒng)模式特征是什么，一個(gè)老板開(kāi)一個(gè)店，如果不掙錢(qián)沒(méi)人做，我想給諸位說(shuō)的是，紅樹(shù)林是一個(gè)老板開(kāi)了400個(gè)店，所有的店是我們開(kāi)的，這樣有很多玩法，開(kāi)多不新奇，最重要是奇和特，別人不開(kāi)你能開(kāi)，你是所有店的老板，你有一個(gè)玩法，就是羊毛出在豬身上。我做紅樹(shù)林預(yù)算的時(shí)候，很意外，有點(diǎn)不相信，迅速查找了一些數(shù)據(jù)，做來(lái)做去，我們第一收入是餐飲，第二收入才是客房。
陳恒：你是說(shuō)三亞的時(shí)候嗎?
張寶全：這個(gè)商業(yè)已經(jīng)出來(lái)了，迪拜有一個(gè)酒店擁有40個(gè)餐廳，1000多個(gè)客房，也是自營(yíng)的，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)調(diào)出來(lái)一看比例包括和我們很相似，第一收入也是餐飲，度假酒店或者度假目的地酒店。你掙誰(shuí)的錢(qián)?傳統(tǒng)酒店主要掙住店客人的錢(qián)，客房和吃飯，度假酒店通過(guò)最好的內(nèi)容配置，一個(gè)人房費(fèi)和吃飯費(fèi)，你可以看東西，但是可以不買(mǎi)，90%以上都要發(fā)生一次餐飲的行為，商務(wù)酒店送早餐，度假酒店全包，送上午茶、晚上的酒吧、早餐、午餐、晚餐，像家里一樣，想干什么都可以，不會(huì)完全按照時(shí)間表，很自由。把80萬(wàn)平米的空間如何做成像在家的生活，像供應(yīng)鏈的方式，這個(gè)其實(shí)很難的，我覺(jué)得一切在設(shè)計(jì)里面，設(shè)計(jì)如果沒(méi)有，我們想得再好，它也不會(huì)有，這是我的體會(huì)。
陳恒：其實(shí)對(duì)三亞來(lái)說(shuō)，它的餐飲很多酒店做的不是很好，紅樹(shù)林這種綜合型度假模式也不是一般公司能做到的，它的體量很大。張總第一個(gè)酒店做一千多個(gè)客房，我們都覺(jué)得瘋掉了。但是今天青島和海棠灣和其他的城市，如果做成連鎖，一個(gè)度假的模式，這一種業(yè)態(tài)可能是某些酒店戰(zhàn)略的下一個(gè)目標(biāo)。
張寶全：今天會(huì)議的主題是講資本，紅樹(shù)林下一步的資本也會(huì)玩點(diǎn)不一樣。傳統(tǒng)的酒店，因?yàn)槭杖刖墼诳头堪ㄆ渌?，如何把重資產(chǎn)輕資產(chǎn)化，其實(shí)是有一定難度的，營(yíng)改增以后兩次產(chǎn)權(quán)交易，一次交易就干掉50%，增值稅不增值的話(huà)，可以不交營(yíng)業(yè)稅。ABS有一定可能性，紅樹(shù)林資本運(yùn)營(yíng)有好幾條路走，可以把這條船拉出去，做資金、上市、ABS也好，我個(gè)人傾向利用紅樹(shù)林重資產(chǎn)航空母艦，很多人都認(rèn)為重資產(chǎn)不好，認(rèn)為輕資產(chǎn)好，這也是片面的，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在里面占主導(dǎo)，輕資產(chǎn)一定是讓重資產(chǎn)盈利的輕資產(chǎn)，如果不能讓重資產(chǎn)盈利，這是很糟糕的。我覺(jué)得它僅僅是一種工具，它會(huì)在賣(mài)東西和銷(xiāo)售的領(lǐng)域，在其他方面有優(yōu)勢(shì)，但互聯(lián)網(wǎng)賣(mài)生活沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)也不可能在網(wǎng)上把紅樹(shù)林度假完成，最多只是了解。
很可能我們會(huì)把“紅樹(shù)林”每個(gè)重資產(chǎn)上面的輕資產(chǎn)拿出來(lái)做ABS，或者做某一方面。比如像三亞71個(gè)餐廳，青島100多個(gè)餐廳，如果把餐飲并起來(lái)成餐飲集團(tuán)，我想也是中國(guó)最大的餐飲集團(tuán)，如果要上市可能盈利，其他領(lǐng)域也可能是最好的，包括藝術(shù)產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)等等，所以“紅樹(shù)林”是利用這樣的重資產(chǎn)航空母艦，培養(yǎng)了無(wú)數(shù)中國(guó)最好的輕資產(chǎn)。通過(guò)這些輕資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)把這條船的重資產(chǎn)減輕，這是非常重要的。其實(shí)在今年這個(gè)月底會(huì)上線(xiàn)紅樹(shù)林全球交換平臺(tái)。一張紅樹(shù)林度假卡在今年年底可以實(shí)行500家交換，通過(guò)度假卡的銷(xiāo)售和發(fā)行也是把重資產(chǎn)輕資產(chǎn)化的一種方式。紅樹(shù)林這個(gè)故事確實(shí)太龐大，走的步子感覺(jué)很難，今年年底紅樹(shù)林模式從微觀到宏觀才算全部完成。
陳恒：現(xiàn)在有新的酒店集團(tuán)，或者說(shuō)酒店行業(yè)的人也希望創(chuàng)造自己的品牌，或者說(shuō)本土的精品酒店等等，最后用一分鐘的時(shí)間，對(duì)一些新的品牌，新的成立酒店集團(tuán)，你覺(jué)得怎么定位它的企業(yè)。
張寶全：度假酒店標(biāo)準(zhǔn)化很難，商務(wù)酒店容易，國(guó)際品牌的商務(wù)酒店在中國(guó)遇到的困境也很多，中國(guó)的市場(chǎng)發(fā)生很大變化，發(fā)生很快，因?yàn)橛懈叽笊系臉?biāo)準(zhǔn)存在，相對(duì)來(lái)說(shuō)它的凝固性很少，凝固性太多品牌沒(méi)有保證。度假酒店，我個(gè)人認(rèn)為在現(xiàn)有的品牌里面，比如現(xiàn)在已有的我認(rèn)為不是從那派生，而是改良，當(dāng)然會(huì)出現(xiàn)其他的，也包括酒店管理公司，對(duì)民宿酒店也要關(guān)注。傳統(tǒng)的商務(wù)酒店要跟城市發(fā)展的步伐，因?yàn)檫@些酒店大部分位置很好，其實(shí)度假酒店不會(huì)在城市的市中心，它的成本太高了，它一定是在周邊，正因?yàn)樵谥苓吽沫h(huán)境很好，而且環(huán)境好是度假重要的前提，在這樣的過(guò)程中，我們也許需要一些新的品牌研發(fā)來(lái)針對(duì)不同的，比如有民宿、精品酒店、度假類(lèi)型的等等。我覺(jué)得在現(xiàn)有商務(wù)酒店品牌里面強(qiáng)行改造，我覺(jué)得只能改良，完全變革改造有困難。紅樹(shù)林從新的基因或者新的方面全面生長(zhǎng)，不太一樣。