劉博：大數(shù)據(jù)看中國(guó)酒店資產(chǎn)管理及市場(chǎng)展望
新聞來(lái)源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-11-01 瀏覽次數(shù)：2278
城市由于供給的增加，平均房?jī)r(jià)的壓力仍然是存在，精細(xì)化管理整個(gè)市場(chǎng)大局分析必不可少，政府消費(fèi)未來(lái)或許能帶來(lái)更多的商機(jī)。
9月7日， AHF@第九屆國(guó)際酒店投資峰會(huì)暨第三屆中國(guó)酒店資產(chǎn)管理大會(huì) ，在北京銀泰中心·北京柏悅酒店盛大開(kāi)幕。STR中國(guó)區(qū)經(jīng)理劉博女士發(fā)表以“權(quán)威發(fā)布：資產(chǎn)管理”為主題的演講。
STR中國(guó)區(qū)經(jīng)理 劉博
以市場(chǎng)導(dǎo)向，以數(shù)據(jù)為根據(jù)，從六個(gè)主要的指標(biāo)：供給量、需求量、出租率、平均房?jī)r(jià)和收入看一下中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，發(fā)生了什么樣的變化。
SUPLY有3.9%的增長(zhǎng)，這應(yīng)該是過(guò)去10年以來(lái)最低的增長(zhǎng)率，但是需求有3.6%的增長(zhǎng)，出租率2%。2008年到2016年7月底的數(shù)據(jù)顯示供給量的變化趨勢(shì)，從奧運(yùn)到世博、后世博時(shí)代到國(guó)家政策的改變，使得我們的供給增加慢慢放緩，現(xiàn)在跌破4%。需求是一條跌宕起伏的曲線，前面是奧運(yùn)和世博的影響，2013年受到國(guó)家政策影響之后，2014年有一個(gè)拐點(diǎn)，2015年慢慢站穩(wěn)，2016年這條線基本上延續(xù)2015年的趨勢(shì)，SUPLY的變化趨勢(shì)，從負(fù)增長(zhǎng)到0水平線上。
接下來(lái)回顧一下14座追蹤的中國(guó)主要城市。出租率下降的城市只有3座，蘇州、廣州和青島。去年出租率上漲最好的城市是三亞，現(xiàn)在有很好的表現(xiàn)，大連增長(zhǎng)率高達(dá)10%。蘇州在過(guò)去兩年表現(xiàn)非常好，只是今年有了一點(diǎn)下滑，過(guò)去兩年持續(xù)增長(zhǎng)。青島這座城市很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有緩過(guò)勁，過(guò)去兩年下滑，這兩年出租率下滑。在平均房?jī)r(jià)上，蘇州、北京、上海、深圳四所城市出現(xiàn)平均房?jī)r(jià)上升，蘇州由于出租率下滑，沒(méi)有像去年到城市上升之列，但是北京、上海、深圳仍然是雙指標(biāo)上升。成都西南重鎮(zhèn)仍是競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市之一，去年平均房?jī)r(jià)下降，今年仍然下降而且幅度更大。三亞平均房?jī)r(jià)下降全國(guó)之首，今年前7個(gè)月繼續(xù)全國(guó)之首，這邊工作的人們還是有很大的壓力，這三個(gè)城市(一線城市)還是給各位投資者和運(yùn)營(yíng)者帶來(lái)了一些信心。
大家看到平均房?jī)r(jià)下降，很多事情受到很大影響，今年發(fā)生的事件當(dāng)中，有一件大家不能忘的就是營(yíng)改增。通過(guò)營(yíng)改增我們看到，2014年、2015年、2016年平均房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，平均房?jī)r(jià)上，2014年和2015年只在10月和11月有輕微變化，其他月份是一個(gè)相近的線，但從2016年5月份開(kāi)始實(shí)行營(yíng)改增以來(lái)，我們知道營(yíng)改增增值稅6%加外稅，酒店提交的時(shí)候把增值稅拿掉，現(xiàn)在不含BAT， 5月份平均房?jī)r(jià)下滑。
還有一件事情，上海迪士尼的開(kāi)業(yè)，4月到8月下旬，上海今年5月出租率和平均房?jī)r(jià)表現(xiàn)不理想，跟有一些會(huì)展沒(méi)有在上海舉辦或者日期有變更有關(guān)系，但是6月16號(hào)迪士尼開(kāi)園之后的表現(xiàn)讓大家很振奮，上海的出租率和平均房?jī)r(jià)很理想。
在座各位應(yīng)該很清楚剛剛結(jié)束的G20，帶給世界的驚喜。對(duì)酒店人士來(lái)說(shuō)過(guò)去2個(gè)月是什么樣的，大家紛紛轉(zhuǎn)發(fā)晚會(huì)照片的時(shí)候，酒店人士說(shuō)我們快餓死了，這是G2O給酒店同仁帶來(lái)的困惑。除了2014年年初有一個(gè)柱子下降，應(yīng)該是春節(jié)的月份不同造成，杭州過(guò)去連續(xù)45個(gè)月出租率同比增長(zhǎng)，它是2015年增長(zhǎng)最高的城市，達(dá)到11.4%，但是我們看到出租率最近幾個(gè)月在下降，特別是平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
在這個(gè)暑期，杭州是很受家庭游歡迎的城市，我們追蹤了暑期六個(gè)星期的數(shù)據(jù)，從7月十幾號(hào)開(kāi)始一直到8月20多號(hào)學(xué)生回到家鄉(xiāng)準(zhǔn)備入學(xué)，得出2014年到2016年三個(gè)數(shù)據(jù)，從左到右是2014年到2016年酒店的出租率，2015年其實(shí)有不凡的表現(xiàn)，達(dá)到70%的出租率，今年達(dá)到60%，平均房?jī)r(jià)上有明顯的下降。這是大概分析三件大事對(duì)中國(guó)酒店的影響。
STR向大家公布利潤(rùn)率，如果有嘉賓參加了昨天下午的演講，我同事給大家做過(guò)簡(jiǎn)單的分析，簡(jiǎn)單回顧一下。這是2015年全年的GOP每間可收房的利潤(rùn)，深圳、廣州都有上升，三亞出現(xiàn)了下跌，三亞這兩年不太好，出租率統(tǒng)統(tǒng)下跌，GOP下跌也就不奇怪了。利潤(rùn)率有多少，這次收集到的數(shù)據(jù)包含中國(guó)400多家酒店，80%以上來(lái)自國(guó)際品牌，從經(jīng)濟(jì)型到中端都有，GOP達(dá)到36.4%。廣州只有35.6%，杭州是36.8%，上海是37%，深圳是38%，三亞雖然下跌，但仍然是中國(guó)內(nèi)地城市中GOP最高的城市，達(dá)到46.5%。
新增供給方面，開(kāi)業(yè)的客房數(shù)，從2011年到現(xiàn)在，可以看到趨勢(shì)慢慢放緩，投資者更加理智做投資。在未來(lái)主要城市情況怎么樣?這里列了北京、上海、廣州、深圳，一線城市是四座城市，傳統(tǒng)貿(mào)易的衰落把廣州拉下馬，跨境電商把杭州扶上位，所以未來(lái)的城市布局應(yīng)該是北京全力調(diào)控、上海金融運(yùn)作、杭州電子商務(wù)、廣州的科技，在酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)上，從增量上看，上海的房間數(shù)量在未來(lái)五年超過(guò)北京，杭州會(huì)超過(guò)廣州。除了廣州是兩位數(shù)，其他是個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，其他城市是20%的增長(zhǎng)，三亞仍然是大家投資的熱點(diǎn)，占49%。
簡(jiǎn)單說(shuō)一下對(duì)北京市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。我們對(duì)2017年的預(yù)測(cè)，在出租率上有輕微上漲，平均房?jī)r(jià)會(huì)有高一點(diǎn)的上漲，但北京的平均房?jī)r(jià)即使上漲，離上海平均房?jī)r(jià)有一段距離，經(jīng)過(guò)一段波折之后，2017年甚至到2018年這一段應(yīng)該是比較樂(lè)觀的恢復(fù)期。
總結(jié)以上所述，供給在放緩，休閑旅游業(yè)在增長(zhǎng)，中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)階層有錢(qián)有休的人越來(lái)越多。我們從數(shù)據(jù)上看這個(gè)趨勢(shì)，要恢復(fù)我們認(rèn)為還是樂(lè)觀的，但是有些城市由于供給的增加，平均房?jī)r(jià)的壓力仍然是存在，精細(xì)化管理整個(gè)市場(chǎng)大局分析必不可少，這方面需要繼續(xù)努力。政府消費(fèi)方面，餐飲的占比在酒店增長(zhǎng)了一點(diǎn)，政府消費(fèi)未來(lái)會(huì)不會(huì)給大家?guī)?lái)更多的商機(jī)，是不是讓大家的生意恢復(fù)更好，我們拭目以待!