高端對(duì)話：酒店運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀及資產(chǎn)管理前景
新聞來(lái)源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-11-01 瀏覽次數(shù)：2714行業(yè)進(jìn)一步的分化是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，今后的公司更注重品牌，更注重系統(tǒng)的建設(shè)，引入資產(chǎn)管理的第三方是未來(lái)酒店重要的發(fā)展趨勢(shì)。
9月7日， AHF@第九屆國(guó)際酒店投資峰會(huì)暨第三屆中國(guó)酒店資產(chǎn)管理大會(huì) ，在北京銀泰中心·北京柏悅酒店盛大開(kāi)幕。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)中國(guó)地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展高級(jí)副總裁林聰，中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)奚晏平，寶龍地產(chǎn)控股有限公司企業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理夏國(guó)躍，ONYX酒店集團(tuán)北亞區(qū)副總裁黎志才，德?tīng)柤瘓F(tuán)董事總經(jīng)理張滇，圍繞“酒店運(yùn)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)及資產(chǎn)管理前景”這一主題展開(kāi)高端對(duì)話，凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)營(yíng)運(yùn)副總裁朱曉東擔(dān)任論壇主持人。
市場(chǎng)現(xiàn)狀下 酒店該如何運(yùn)營(yíng)
朱曉東：近幾年酒店管理成為越來(lái)越熱的話題，無(wú)論酒店管理方還是酒店運(yùn)營(yíng)人大家都注重酒店管理，今天很高興邀請(qǐng)到幾位重量級(jí)的嘉賓來(lái)進(jìn)行這個(gè)話題的討論。這場(chǎng)討論是兩個(gè)話題，一是酒店運(yùn)營(yíng)，二是酒店資產(chǎn)管理的前景。
第一個(gè)話題，如何來(lái)看出酒店的運(yùn)營(yíng)管理，可能每位嘉賓從他們的工作經(jīng)驗(yàn)和背景對(duì)這個(gè)維度有不同的見(jiàn)解，第一部分根據(jù)嘉賓的情況提問(wèn)，無(wú)論從酒店的運(yùn)營(yíng)方還是投資方，或者從酒店資本的角度，如何來(lái)看待這個(gè)酒店的運(yùn)營(yíng)管理，第一個(gè)話題是給奚總的，奚總自己做過(guò)酒店總經(jīng)理，也做過(guò)酒店管理公司的董事長(zhǎng)，也是中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，有豐富酒店運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。問(wèn)問(wèn)奚總，中國(guó)十年快速商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展期當(dāng)中，酒店業(yè)蓬勃發(fā)展，近年來(lái)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行，酒店的運(yùn)營(yíng)面臨越來(lái)越大的壓力，您如何看待?
中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 奚晏平
奚晏平：謝謝朱總，我做過(guò)酒店的運(yùn)營(yíng)，博士研究公司治理方向，這里想和大家分享一下資產(chǎn)管理和酒店管理之間的關(guān)系，資產(chǎn)管理是公司治理范疇，酒店管理是屬于企業(yè)管理的范疇。說(shuō)起來(lái)有點(diǎn)抽象，有的管理層面非常好，但是治理有問(wèn)題，萬(wàn)科管理非常好，但是公司治理這個(gè)層面，有不同的價(jià)值追求和價(jià)值趨向，導(dǎo)致這個(gè)企業(yè)走向不知道什么方向，這是公司治理的問(wèn)題。資產(chǎn)管理應(yīng)該屬于這個(gè)范疇。酒店管理是屬于企業(yè)管理范疇，酒店管理更注重酒店的標(biāo)準(zhǔn)，酒店的管理規(guī)范和酒店直接的收益。這兩者相輔相成，如果不把公司治理層面，也就是說(shuō)資產(chǎn)管理層面解決好，想讓一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人把管理做好也是非常難的。在資產(chǎn)管理這個(gè)層面，資產(chǎn)應(yīng)該是所有權(quán)可以流動(dòng)的，但是在中國(guó)你會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)的酒店資產(chǎn)的流動(dòng)性是比較差的，在國(guó)際上萬(wàn)豪可以收購(gòu)別的酒店，很多大型交易，中國(guó)資產(chǎn)所有權(quán)的交易比較慢，可能是所有者對(duì)自己的溢價(jià)方式不一樣。現(xiàn)在中國(guó)的國(guó)有企業(yè)，星級(jí)酒店當(dāng)中有40%是國(guó)有控股的酒店。另外，資產(chǎn)層面，就像剛才說(shuō)的有一個(gè)老板講的，從老板層面資產(chǎn)怎么價(jià)值最大化，甚至改成寫(xiě)字樓，改成其他任何形態(tài)，管理只是用我們的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)你的建筑和員工進(jìn)行管理。中國(guó)酒店管理這么多年有很多進(jìn)步，現(xiàn)在因?yàn)槭袌?chǎng)供給和需求有差距，供給大于需求。
第二個(gè)問(wèn)題，我們結(jié)構(gòu)上的矛盾還是有的，供給側(cè)不能滿足需求側(cè)的需求，所以存在一個(gè)行業(yè)總體虧損的局面。
朱曉東：問(wèn)問(wèn)萬(wàn)豪的林總，因?yàn)榱挚傇谌f(wàn)豪集團(tuán)做酒店發(fā)展，您有沒(méi)有聽(tīng)到運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)跟你抱怨，老林，你這個(gè)酒店我經(jīng)營(yíng)的不好，可能是因?yàn)槟氵@個(gè)酒店位置不好，或者項(xiàng)目選的不好，有沒(méi)有聽(tīng)到這樣的抱怨，你怎么看待發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的平衡、關(guān)系?
林聰：中國(guó)的市場(chǎng)不能特別簡(jiǎn)單的談運(yùn)營(yíng)好不好，或者談業(yè)主投資酒店運(yùn)營(yíng)好不好，其實(shí)風(fēng)控是任何地產(chǎn)界第一個(gè)重要的因素。如果我們談運(yùn)營(yíng)，講的是市場(chǎng)學(xué)，你的市場(chǎng)有多好，管理講的是對(duì)員工的管理好不好，這些問(wèn)題不能拆開(kāi)談。如果談風(fēng)控，中國(guó)的酒店地產(chǎn)在第一個(gè)十年的時(shí)候，有多少地產(chǎn)是按照理性的財(cái)務(wù)測(cè)算投的。在地產(chǎn)圈都知道，云峰總是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人的會(huì)長(zhǎng)，有多少酒店是真正按照西方的理性、資產(chǎn)管理風(fēng)控的第一步，就是先測(cè)算，再去投資，把回報(bào)算好，中國(guó)過(guò)去十幾年發(fā)展我沒(méi)有看到這種現(xiàn)象。這孩子別生，生出來(lái)就是一個(gè)瞎子，讓我怎么抱養(yǎng)。這個(gè)事實(shí)很現(xiàn)實(shí)，一談運(yùn)營(yíng)把所有問(wèn)題怪在運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。我看發(fā)展，中國(guó)地產(chǎn)成長(zhǎng)的時(shí)候不斷有人切蛋糕，任何企業(yè)發(fā)展的時(shí)候都有一個(gè)時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本，每個(gè)公司的戰(zhàn)略不一樣。過(guò)去萬(wàn)豪在中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略，中國(guó)2012年以前基本上專(zhuān)注北京、上海、廣東、深圳，我們知道這四大城市的支撐力度還是夠的，跟著國(guó)家的第二波發(fā)展，三條橫四條縱進(jìn)入寧波二級(jí)城市，我們跟著共產(chǎn)黨的發(fā)展步子走的。我認(rèn)為我們的傷害不是特別大。
中國(guó)的酒店行業(yè)出現(xiàn)什么問(wèn)題呢?小安說(shuō)誰(shuí)再干商務(wù)酒店誰(shuí)找死，我看到協(xié)會(huì)的一個(gè)數(shù)字，中國(guó)統(tǒng)計(jì)了將近800個(gè)五星級(jí)酒店，去年的利潤(rùn)是20億，每家酒店平均不到300萬(wàn)，小安說(shuō)的對(duì)，找死!誰(shuí)找死?投資人找死。云峰秘書(shū)長(zhǎng)也請(qǐng)我在地產(chǎn)學(xué)會(huì)做過(guò)報(bào)告，這個(gè)一開(kāi)始就找死了。真正談根本的時(shí)候，為什么日本的殘疾兒童很少，從女人一懷孕就看孩子是不是好孩子，甚至發(fā)現(xiàn)不對(duì)建議你去打胎，但到今天我還沒(méi)有聽(tīng)到有的地產(chǎn)公司跟我談理性投資和預(yù)測(cè)。昨天跟一個(gè)朋友，中國(guó)排前六的地產(chǎn)公司跟我談深圳一個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)投資，沒(méi)有做市調(diào)報(bào)告，全是拍腦門(mén)說(shuō)的，太可怕了。要的根據(jù)是什么完全不知道，這是我們的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商必須理性。
凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)營(yíng)運(yùn)副總裁 朱曉東
朱曉東：接下來(lái)把這個(gè)問(wèn)題給陳總和夏總，你們是商業(yè)地板投資人和運(yùn)營(yíng)商，酒店、寫(xiě)字樓，商業(yè)，從坪效來(lái)說(shuō)，【編輯注：坪效指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額(營(yíng)業(yè)額÷專(zhuān)柜所占總坪數(shù))，一般來(lái)說(shuō)，O2O電商賣(mài)場(chǎng)比傳統(tǒng)賣(mài)場(chǎng)坪效高出3-4倍?！繉?xiě)字樓和商業(yè)自己持有，租賃模式經(jīng)營(yíng)，從坪效來(lái)說(shuō)，酒店坪效一定最低，酒店行業(yè)的開(kāi)發(fā)商和投資人，為什么還做酒店，除了政府規(guī)劃有這樣的需求之外還有什么理由，為什么你們還要找死?
陳云峰：把剛才主持人的問(wèn)題從開(kāi)發(fā)商的角度回答一下，可能各位都是酒店業(yè)的從業(yè)者，但是開(kāi)發(fā)商拿到一塊土地，規(guī)劃一個(gè)酒店的時(shí)候，實(shí)際上它是一個(gè)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中的一個(gè)產(chǎn)品。建這個(gè)酒店，開(kāi)發(fā)商心里非常清楚，他根本不可能賺到錢(qián)，而且在很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)還要虧損。但是為什么還要做，因?yàn)樗?strong>用這座酒店和其他的寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)、住宅形成一個(gè)城市綜合體，用它犧牲一些利潤(rùn)來(lái)提升整個(gè)物業(yè)的價(jià)值。舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，我這個(gè)項(xiàng)目里面有一個(gè)萬(wàn)豪酒店，我這個(gè)項(xiàng)目立刻就高大上了。萬(wàn)豪酒店的品牌拉力足以讓我的可銷(xiāo)售型的物業(yè)每平米增加三千塊的銷(xiāo)售價(jià)。實(shí)際上在這個(gè)當(dāng)中，我就能夠增加上億元或者幾億元的銷(xiāo)售收入，而且我的銷(xiāo)售速度還要加快，這個(gè)才是開(kāi)發(fā)商下決心做這個(gè)酒店的真正用意，它是算的綜合賬，這是很重要的原因。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng) 陳云峰
還有一個(gè)原因，有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為資產(chǎn)持有型收益重要性，十年可以不盈利，但是十年以后承擔(dān)了一些虧損之后，有一個(gè)穩(wěn)定的貢獻(xiàn)，每年提高的收益，那個(gè)時(shí)候，整座酒店資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值也很高，所以它實(shí)際看中的是長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值。隨著北京、深圳、上海區(qū)域的土地價(jià)值在大量提升，開(kāi)發(fā)商心態(tài)也在轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在99%的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始重視資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。我們上個(gè)星期在這個(gè)酒店有一個(gè)房地產(chǎn)總裁的聚會(huì)，我們所有大型開(kāi)發(fā)商的總裁無(wú)一例外親自抓經(jīng)營(yíng)。大家都在招聘廚師，開(kāi)發(fā)商的老總已經(jīng)把精細(xì)化和重點(diǎn)在運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)到如此的程度，我覺(jué)得這是開(kāi)發(fā)商對(duì)酒店產(chǎn)品，在自己價(jià)值的判斷。
朱曉東：夏總有什么補(bǔ)充嗎?
夏國(guó)躍：我談?wù)効捶?，第一，政府出讓土地的時(shí)候，已經(jīng)不太繼續(xù)要求做酒店，未來(lái)設(shè)門(mén)檻在土地出讓的時(shí)候有持有土地的面積，相對(duì)來(lái)說(shuō)酒店，特別是在二三線城市，酒店運(yùn)營(yíng)好一點(diǎn)的寫(xiě)字樓，在很多城市不可能有任何盈利，相對(duì)來(lái)說(shuō)酒店在這三個(gè)業(yè)態(tài)里面相對(duì)盈利好點(diǎn)。但是一線城市好的地段寫(xiě)字樓比酒店好，或者商業(yè)比酒店好。我想根源的還是政府在設(shè)計(jì)的時(shí)候設(shè)置門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商為了比較好的土地價(jià)值可能會(huì)增加持有的東西，持有比例大了以后要消化面積，這個(gè)方面會(huì)考慮比較多一點(diǎn)。但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始算賬，有些公司現(xiàn)在還是不算賬，不做調(diào)研，以前每個(gè)項(xiàng)目有明確的投資回報(bào)，這塊項(xiàng)目銷(xiāo)售的面積能否平衡，平衡能做，平衡不了就看商業(yè)和酒店投資的回收，可控范圍之內(nèi)把項(xiàng)目放進(jìn)去。這是開(kāi)發(fā)商的一種狀態(tài)。
前兩年更多的開(kāi)發(fā)商避稅，以及作為銷(xiāo)售以后的利潤(rùn)覆蓋持有的投資造價(jià)，覆蓋得了就可以了。這兩年開(kāi)發(fā)商很多，多了那么多的酒店，做酒店產(chǎn)業(yè)，分出來(lái)一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈做，比如做自己的品牌，酒店做資本化，都是開(kāi)發(fā)商考慮的問(wèn)題，未來(lái)大家怎么面對(duì)生出來(lái)的孩子，這是我們今天大會(huì)主題講到的資產(chǎn)管理，開(kāi)發(fā)商會(huì)非常感興趣的話題，會(huì)轉(zhuǎn)移到更高層面的酒店資本運(yùn)作，這是我們下一步投資者關(guān)注的問(wèn)題。
朱曉東：謝謝!張總，我看您有經(jīng)歷參與國(guó)中國(guó)企業(yè)走向海外的收購(gòu)，從資本的角度如何考量酒店的運(yùn)營(yíng)，它的價(jià)值在哪里。
張滇：國(guó)內(nèi)還是國(guó)外酒店?
朱曉東：酒店本身這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，酒店的資產(chǎn)本身價(jià)值，你們是怎么看的，從投資人的角度。
張滇：實(shí)際上是兩個(gè)層面，從投資角度講，如果投資一個(gè)品牌，收購(gòu)一個(gè)酒店集團(tuán)，萬(wàn)豪跟喜達(dá)屋，萬(wàn)豪不愿意收購(gòu)喜達(dá)屋，最后不得不收購(gòu)，原因在于如果在品牌層面，不去收購(gòu)喜達(dá)屋，如果喜達(dá)屋落到其他競(jìng)爭(zhēng)者手中對(duì)萬(wàn)豪影響很大。這個(gè)時(shí)候就考慮多付錢(qián)，付到哪個(gè)程度，如果碰到安邦，它不愿意再付錢(qián)，后來(lái)是失而復(fù)得。如果從我們的行業(yè)來(lái)講，喜達(dá)屋對(duì)萬(wàn)豪沒(méi)有吸引力，喜達(dá)屋所有的品牌萬(wàn)豪都可以做，花100多億美金買(mǎi)品牌，對(duì)它的價(jià)值在哪里。
德?tīng)柤瘓F(tuán)董事總經(jīng)理 張滇
我們這個(gè)行業(yè)面臨著資本科技的沖擊，我們的競(jìng)爭(zhēng)是喜達(dá)屋等加起來(lái)怎么跟互聯(lián)網(wǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在供應(yīng)端Airbnb這樣的模式下，現(xiàn)在不是討論有沒(méi)有生存的可能，它如果收購(gòu)了喜達(dá)屋，對(duì)我們行業(yè)又是什么樣的升級(jí)?如果從單體酒店來(lái)看，尤其在高端的酒店三星四星存在很多問(wèn)題，尤其是林總(林聰)總結(jié)的，先天就不足，本來(lái)不應(yīng)該做這樣的酒店，實(shí)際上這是一個(gè)投資機(jī)會(huì)。你會(huì)看到未來(lái)三五年大批的酒店不得不推向市場(chǎng)。資本永遠(yuǎn)是追逐最能有效把它投資轉(zhuǎn)成，產(chǎn)品都會(huì)重新定位，包括品牌的定位、產(chǎn)品的定位、服務(wù)的定位。最出名的是李嘉誠(chéng)把希爾頓改掉。有的也考慮如何跟酒店產(chǎn)品結(jié)合，使得物業(yè)一體化，商業(yè)模式不斷出現(xiàn)。有的不單是物業(yè)的問(wèn)題，科技的變化使得生態(tài)群體如何共同分享產(chǎn)生效益。酒店資產(chǎn)，我們現(xiàn)在看的角度完全不同，我們以前看的就是我們能不能把利潤(rùn)率提高，能不能把成本控制的更好，在確保服務(wù)穩(wěn)定的前提下。我們看到技術(shù)允許我們更細(xì)致化，可能更分工化。在美國(guó)專(zhuān)門(mén)有行業(yè)的企業(yè)參與，打掃房間有打掃房間的，包括很多房間內(nèi)的設(shè)施，我們成為總的管理者，確保對(duì)消費(fèi)者提供一致品牌的標(biāo)準(zhǔn)。
品牌產(chǎn)品的定義，不是以前在美國(guó)一個(gè)個(gè)巧克力餅一樣標(biāo)準(zhǔn)化，一個(gè)品牌代表的產(chǎn)品不一樣，消費(fèi)者的體驗(yàn)會(huì)認(rèn)知這個(gè)品牌。萬(wàn)豪也好，喜來(lái)登也好，那么多品牌，他們搞不清，會(huì)出現(xiàn)在資產(chǎn)上百花齊放，在服務(wù)上也會(huì)更精細(xì)化、精準(zhǔn)化。從這個(gè)角度我們看投資，看他們有沒(méi)有這個(gè)潛力，把這個(gè)結(jié)合好，實(shí)際上是非常好的中國(guó)投資酒店的機(jī)會(huì)。以前改革開(kāi)放很難投，估值說(shuō)旁邊的住宅多少錢(qián)一平方，現(xiàn)在不斷改變，資金也是相當(dāng)充裕，作為投資者、擁有者能夠改造資產(chǎn)的機(jī)會(huì)和選擇越來(lái)越多，將會(huì)在未來(lái)三五年呈現(xiàn)非常好的趨勢(shì)。
朱曉東：黎總，你在酒店投資和管理方面都有一些實(shí)踐，能不能跟大家分享一下在酒店資產(chǎn)管理方面有沒(méi)有實(shí)踐的案例。
黎志才：所謂的資產(chǎn)管理，其實(shí)它跟其他房地產(chǎn)資產(chǎn)管理都是一樣的，之前我們做房地產(chǎn)的時(shí)候也有酒店在里面。中國(guó)市場(chǎng)和國(guó)外市場(chǎng)有什么不同，發(fā)展中市場(chǎng)和酒店市場(chǎng)的區(qū)別。發(fā)展中國(guó)市場(chǎng)，領(lǐng)頭的是開(kāi)發(fā)，所以很多東西都會(huì)忽略，加上房地產(chǎn)商，剛才有幾個(gè)同事講利潤(rùn)在前面已經(jīng)抽取了，抽取利潤(rùn)之后遺留下來(lái)的東西比較難控制。現(xiàn)在到一個(gè)階段就是消化，當(dāng)然消化這個(gè)層面很痛苦，全世界發(fā)展中市場(chǎng)都是一樣，每個(gè)開(kāi)發(fā)商投任何項(xiàng)目的時(shí)候都會(huì)算回報(bào)，其實(shí)我們都算好了有回報(bào)才會(huì)投。最重要是那時(shí)候的回報(bào)跟現(xiàn)在不同，完全是市場(chǎng)的改變。中國(guó)剛開(kāi)始做酒店資產(chǎn)管理，在剛剛開(kāi)始的時(shí)候，要做資產(chǎn)管理，其實(shí)是做消化管理，而不是真正的市場(chǎng)管理。在香港，我們都是市場(chǎng)管理的眼光投。香港的前幾年，ADR【編輯注：ADR指標(biāo)又叫漲跌比率指標(biāo)或上升下降比指標(biāo)，其英文全稱(chēng)是“Advance Decline Ratio”，和ADL指標(biāo)一樣，是專(zhuān)門(mén)研究股票指數(shù)走勢(shì)的中長(zhǎng)期技術(shù)分析工具。】每年游客往上升，政府支持的時(shí)候是說(shuō)廠房可以改造成酒店，每個(gè)人用這樣的我們所謂的條件做一個(gè)測(cè)算，資產(chǎn)管理員也測(cè)算未來(lái)五年發(fā)生什么事，未來(lái)六年怎么推出，現(xiàn)在只是三年的好景就下來(lái)了，你覺(jué)得投資是對(duì)還是錯(cuò)?每個(gè)市場(chǎng)都會(huì)有這種風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不同，現(xiàn)在是一個(gè)實(shí)踐，實(shí)踐過(guò)了以后有一個(gè)穩(wěn)定期，最重要是合并期。
ONYX酒店集團(tuán)北亞區(qū)副總裁 黎志才
我很贊同剛才講的，我們要看酒店市場(chǎng)，不要看在現(xiàn)在我們所謂的基本運(yùn)營(yíng)還有現(xiàn)在很多怎么去消化大酒店的問(wèn)題，其實(shí)在未來(lái)的五年三年，很多東西要用不同的角度跟不同的投資方式去琢磨，去投資?；ヂ?lián)網(wǎng)是一個(gè)巨大的推動(dòng)，投資的方案往往不可以用傳統(tǒng)的思路去做，已經(jīng)是OUT了。中國(guó)處在發(fā)展中的市場(chǎng)又要接軌成熟市場(chǎng)非常緊迫的時(shí)候，中國(guó)現(xiàn)在的投資方為何要很多走去國(guó)外，他覺(jué)得國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)線達(dá)不到平衡點(diǎn)，我們做投資的，最重要是你不可能把你自己的投資每次都會(huì)超越市場(chǎng)的回報(bào)，那個(gè)是異想天開(kāi)，不可能的事情，可是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都覺(jué)得酒店做的比任何人都好，不能超出市場(chǎng)的規(guī)律，這是不可能的，投資消化和產(chǎn)出都要適當(dāng)?shù)娜テ胶狻Ｎ磥?lái)的投資方向，剛才張總(張滇)說(shuō)的，不要看一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在投一個(gè)酒店或者品牌，是要往線上線下看，OTA會(huì)走下去，酒店走上去，混合型投資未來(lái)三五年達(dá)到所謂的投資目標(biāo)，而且是跨界的投資。
酒店資產(chǎn)管理前景如何
朱曉東：謝謝。我們已經(jīng)轉(zhuǎn)到資產(chǎn)管理前景的話題上，現(xiàn)在其實(shí)很多人也很看好中國(guó)龐大的酒店資產(chǎn)管理的市場(chǎng)，我想下面問(wèn)題提給所有的嘉賓，你們?nèi)绾慰创谌劫Y產(chǎn)管理在中國(guó)的空間和市場(chǎng)，你們有什么樣好的想法建議?
陳云峰：第三方成為酒店管理的趨勢(shì)，看酒店的時(shí)候看住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)，酒店在開(kāi)發(fā)商眼里是高度標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，它的品牌度太強(qiáng)了，在酒店方面創(chuàng)業(yè)的老總并不是很多，也很難成功，面臨的都是國(guó)際巨頭的酒店管理公司，隨著中國(guó)龐大市場(chǎng)的釋放，這種酒店管理公司的品牌就會(huì)面臨特別大的機(jī)遇。
說(shuō)三個(gè)特別小的事情，看似沒(méi)有聯(lián)系，但是會(huì)反映趨勢(shì)，肯德基賣(mài)給春華資本和阿里巴巴，麥當(dāng)勞會(huì)賣(mài)，UBER也給滴滴了，中國(guó)龐大的市場(chǎng)光有品牌不夠，必須跟屬地結(jié)合就是酒店管理品牌能夠滋生的特別大的市場(chǎng)，這是一個(gè)觀點(diǎn)。
第二，大家如果比拼實(shí)體創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)豪把喜達(dá)屋收購(gòu)了，怎么面對(duì)它，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)和科技的產(chǎn)生能夠給你機(jī)會(huì)，這也是大公司所面臨的特別嚴(yán)重的考驗(yàn)，我們都知道，這個(gè)趨勢(shì)就是平臺(tái)加上個(gè)體，大的酒店管理公司，實(shí)際在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代有一些轉(zhuǎn)身比較難的因素。所以這個(gè)我覺(jué)得也是一個(gè)因素。
第三，資本的力量。房地產(chǎn)行業(yè)，這種投資風(fēng)起云涌，我和王大慶搞了一個(gè)慶豐基金，今年開(kāi)始募資，我們投高管創(chuàng)業(yè)，只有在一個(gè)上市公司做到副總裁位置，你創(chuàng)業(yè)我投你，大眾創(chuàng)業(yè)不靠譜，找不到工作的大學(xué)生讓他創(chuàng)業(yè)，根本是害他，假設(shè)林聰先生創(chuàng)業(yè)了，這個(gè)事情很靠譜。因?yàn)樗麜?huì)有一個(gè)自己的品牌，而且他的品牌會(huì)嫁接在萬(wàn)豪之上。憑他這么多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他對(duì)這個(gè)行業(yè)有了深刻的理解，干到高管之后對(duì)行業(yè)的看法很高，知道將來(lái)哪里去，這一點(diǎn)特別重要。第二點(diǎn)，他有一個(gè)很好人脈的資源。像咱們的會(huì)議也是在搭建一種平臺(tái)，如果在一個(gè)大的企業(yè)當(dāng)中，現(xiàn)在拿著很多的年薪?jīng)]必要老參加這種會(huì)，如果創(chuàng)業(yè)尋找機(jī)會(huì)，這個(gè)平臺(tái)很重要。資本不可能跟萬(wàn)豪比拼，但是它會(huì)選擇扶植高管們，上升空間很大。王大慶已經(jīng)拿到所有國(guó)內(nèi)一流的投資人投資，賬上有十億資金，股值達(dá)到55億，做了一個(gè)很小的優(yōu)客(音)工廠。只能在當(dāng)今中國(guó)在大的資產(chǎn)管理環(huán)境中才有機(jī)會(huì)。所以我覺(jué)得，酒店業(yè)的老總們創(chuàng)業(yè)不再是夢(mèng)想，展現(xiàn)這種科技包括應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)，這個(gè)才是一個(gè)突破口，誰(shuí)敢說(shuō)將來(lái)收購(gòu)萬(wàn)豪，前途不可限量，現(xiàn)在有廣闊的想象空間。所以在這一方面，我是非?？春玫?，而且也是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)。
林聰：第三方和未來(lái)的特許加盟是整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，剛才云峰總說(shuō)跟王大慶搞基金，我有被投的機(jī)會(huì)，云峰總說(shuō)你在大公司做到高管職位的時(shí)候，是我們投資你的選擇條件，這也是第三方酒店管理公司在中國(guó)誕生的基礎(chǔ)，就是職業(yè)經(jīng)理人。第三方今天在中國(guó)其實(shí)剛剛出行，比如上海有一個(gè)上方，南方深圳有一個(gè)第三方酒店管理公司，這個(gè)小伙子有將近15年的管理人員管理工作，他下來(lái)創(chuàng)業(yè)，拉了一個(gè)團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在在中國(guó)經(jīng)營(yíng)品牌酒店15家，非常雛形。我跟宋先生聊過(guò)，他非常痛苦，沒(méi)有職業(yè)經(jīng)理人，當(dāng)時(shí)馬云跟王健林調(diào)侃，如果是一幫烏合之眾聚在一起根本沒(méi)有共同價(jià)值觀和理念，今天的中國(guó)產(chǎn)生第三方，其實(shí)在等一個(gè)機(jī)會(huì)，就是職業(yè)經(jīng)理人，非常的專(zhuān)業(yè)，有契約精神，美國(guó)堅(jiān)持這么多年第三方酒店管理，也在于整個(gè)的系統(tǒng)和社會(huì)條件、人力條件都具備了，才會(huì)出現(xiàn)。今年我統(tǒng)計(jì)過(guò)，大概六七年已經(jīng)在注冊(cè)，談項(xiàng)目接管，但是都非常的萌芽，我看到一些問(wèn)題，他們?nèi)鄙俾殬I(yè)經(jīng)理人，宋先生說(shuō)過(guò)一句話，在社會(huì)上找到很多人做過(guò)老總，但是放在一起的時(shí)候很麻煩，這些人沒(méi)有一個(gè)團(tuán)隊(duì)精神，后來(lái)他發(fā)現(xiàn)還是回到找過(guò)去在喜達(dá)屋、凱悅做過(guò)的人組成團(tuán)隊(duì)，這些曾經(jīng)訓(xùn)練有素的人聚在一起做第三方管理，不是社會(huì)上有一些看著很牛的人聚在一起，非常難管理。這是他的一個(gè)感受。
萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)中國(guó)地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展高級(jí)副總裁 林聰
剛才張滇說(shuō)萬(wàn)豪收喜達(dá)屋資本的大運(yùn)作，我在萬(wàn)豪內(nèi)部也知道這個(gè)事情，我稍微修正一下，萬(wàn)豪第一波投的時(shí)候投標(biāo)者排第三第四，喜達(dá)屋決定賣(mài)給萬(wàn)豪，實(shí)際上喜達(dá)屋從北京長(zhǎng)城飯店開(kāi)始的時(shí)候，它的背后的人美國(guó)電訊電報(bào)，成立初期是資本玩家在做，它是一個(gè)品牌運(yùn)營(yíng)公司。大家看過(guò)中央電視臺(tái)播過(guò)《品牌的奧秘》，采訪過(guò)萬(wàn)豪的CEO，萬(wàn)豪是世界上酒店資產(chǎn)管理公司做經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)的，不是玩錢(qián)的，我們這個(gè)行業(yè)，如果年輕人找工作，我可以告訴你，每個(gè)公司背景不一樣，影響這個(gè)公司后十年發(fā)展什么。我很幸運(yùn)，萬(wàn)豪把運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)看的很重，我經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，很多的管理公司是品牌，湊一堆品牌賣(mài)給張總，張總再打包賣(mài)，是玩這個(gè)的。
奚晏平：行業(yè)進(jìn)一步的分化是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，從酒店管理，第三方管理，今后的品牌公司更注重品牌，更注重系統(tǒng)的建設(shè)，第三方運(yùn)營(yíng)主要是出力、管理，這是行業(yè)的分化。
資產(chǎn)管理的第三方公司老板有錢(qián)他不一定懂資產(chǎn)管理。我覺(jué)得應(yīng)該專(zhuān)業(yè)化，資產(chǎn)怎么能夠?qū)崿F(xiàn)效益最大化，專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域包括財(cái)務(wù)，包括稅收，包括法律環(huán)境，資產(chǎn)第三方運(yùn)營(yíng)關(guān)心的資產(chǎn)，可以通過(guò)租賃、出售、承包，可以通過(guò)資本化的方式讓它走向價(jià)值最大化。這個(gè)事情，我覺(jué)得在中國(guó)肯定有前景。一年前我和陳恒秘書(shū)長(zhǎng)談這個(gè)事情，更多關(guān)注一下資產(chǎn)管理方面的事情。我很高興把這個(gè)事情提到議事層面。
寶龍地產(chǎn)控股有限公司企業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理 夏國(guó)躍
夏國(guó)躍：第三方涵蓋的范圍其實(shí)很大，除了剛才講的運(yùn)營(yíng)方面的第三方，現(xiàn)在大家已經(jīng)做，特許經(jīng)營(yíng)帶來(lái)機(jī)會(huì)。
第二塊，資產(chǎn)管理的第三方。第三方管理是多種多樣的，在未來(lái)中國(guó)酒店趨勢(shì)里面我認(rèn)為多種多樣，中國(guó)酒店投資回報(bào)是人力成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，我相信有多第三方公司會(huì)出現(xiàn)，比如清潔、保安，現(xiàn)在我們?cè)谕饷婵吹剿麄円瞾?lái)了，做機(jī)電和能源外包，我們公司跟他們簽了三個(gè)酒店，這種就是第三方。還有清潔，現(xiàn)在很多是第三方，包括餐飲的宴會(huì)服務(wù)，包括保安，甚至HR，甚至財(cái)務(wù)這個(gè)部門(mén)都可以作為第三方來(lái)做。第三方的概念會(huì)更多，更多延展。這個(gè)是未來(lái)酒店的發(fā)展趨勢(shì)。
當(dāng)然，我這里面在整個(gè)第三方里面非?？春玫氖琴Y產(chǎn)管理的第三方，代表業(yè)主公司。接下來(lái)我想投資的主體不再以開(kāi)發(fā)商為主，進(jìn)入資本市場(chǎng)以后，資產(chǎn)掌握在機(jī)構(gòu)手上，他們沒(méi)有興趣對(duì)酒店進(jìn)行資產(chǎn)管理，一定需要很強(qiáng)資產(chǎn)管理的第三方出現(xiàn)，這是非常好的前景，這也是我們接下來(lái)職業(yè)經(jīng)理人和資產(chǎn)管理的人，包括HAMA會(huì)員存在很大的機(jī)會(huì)。
黎志才：我很贊同各位嘉賓的看法，第三方管理和共享經(jīng)濟(jì)是一種方式，而且還有一個(gè)，阿里巴巴廣州的廠房和美國(guó)的買(mǎi)家直接連同，這個(gè)會(huì)慢慢產(chǎn)生到行業(yè)過(guò)來(lái)。共享經(jīng)濟(jì)，剛才我們講的，其實(shí)最重要的，我看開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)自己的品牌，為什么這么做，他覺(jué)得能節(jié)省一點(diǎn)。可是到了品牌之后才知道痛苦在哪里，如果共享經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，尤其是第三方全部出來(lái)的話，我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商會(huì)開(kāi)發(fā)、建造，持有項(xiàng)目、資產(chǎn)會(huì)增加，其實(shí)最重要的是中國(guó)走向的是另外新的市場(chǎng)，而且要面對(duì)這個(gè)市場(chǎng)，其實(shí)改變會(huì)有稍微的痛苦，可是是必須要的。
打一個(gè)比方，我看澳大利亞的一個(gè)酒店，我們現(xiàn)在做澳大利亞的一個(gè)項(xiàng)目，200多個(gè)人里面，我們其實(shí)只能30多個(gè)人，其他的都是外包的，這個(gè)叫做共享經(jīng)濟(jì)，不需要我們自己的人做，可是他們很專(zhuān)業(yè)，如果達(dá)到這一點(diǎn)就完全轉(zhuǎn)型了。
張滇：第三方管理這個(gè)概念，剛才講到的Interstate在全球范圍最大，我們當(dāng)時(shí)擁有這個(gè)公司，另外想把模式引進(jìn)到中國(guó)來(lái)，過(guò)去五年證明比較困難，在中國(guó)不成功，首先普及一下第三方管理什么概念，酒店行業(yè)在美國(guó)看到的，尤其是洲際，80%酒店掛品牌都不是洲際都不是萬(wàn)豪管的，包括喜來(lái)登，是第三方管的，第三方的公司本身是沒(méi)有品牌的，不能把Interstate品牌出現(xiàn)在萬(wàn)豪品牌中，Interstate管理30多個(gè)全球的品牌。
為什么出現(xiàn)第三方管理，實(shí)際上出現(xiàn)這個(gè)第三方管理是品牌和業(yè)主的共同需求，這一點(diǎn)我們?cè)谥袊?guó)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到，首先業(yè)主自己投資者沒(méi)有認(rèn)識(shí)到，經(jīng)常出現(xiàn)我找了萬(wàn)豪，為什么付給萬(wàn)豪30%，不是多了嗎，為什么萬(wàn)豪不幫管掉呢?業(yè)主一直沒(méi)有想清楚，作為第三方管理也沒(méi)有說(shuō)清楚的問(wèn)題。在美國(guó)為什么會(huì)出現(xiàn)，黑石擁有單體酒店會(huì)找Interstate，我喜歡萬(wàn)豪的品牌，但是讓Interstate管，最終利潤(rùn)高過(guò)萬(wàn)豪。萬(wàn)豪為什么愿意讓Interstate管不是讓業(yè)主的小舅子管，它要確保萬(wàn)豪的品牌、凱悅的品牌不會(huì)因?yàn)榈谌焦芾矶煌?。作為品牌?lái)講，它最終一定要規(guī)?；?guī)?；臅r(shí)候，它是無(wú)法很快適應(yīng)那么多的人力資源需求。每開(kāi)一個(gè)酒店大量的精力放在里面，從品牌角度講也需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，能夠把標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)好。在這種情況下出現(xiàn)了第三方管理。中國(guó)過(guò)去五年是失敗的，我們今年做Interstate，投資回報(bào)非常好，但是把中國(guó)部分撇開(kāi)。
從以后來(lái)看，分工越來(lái)越細(xì)，技術(shù)使得業(yè)主也好，營(yíng)運(yùn)者也好，跟消費(fèi)者之間的溝通越來(lái)越緊密，我們收購(gòu)的時(shí)候它是50年，50年管200個(gè)酒店，現(xiàn)在變成500多家酒店，但是還是很慢，因?yàn)檫@是一個(gè)勞動(dòng)力密集型流程復(fù)雜的，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)做酒店我都不看好，這里面最復(fù)雜的跟其他電商不一樣的是它的流程，它的產(chǎn)品時(shí)效性，它的產(chǎn)品組合的復(fù)雜性和實(shí)時(shí)性?；疖?chē)預(yù)定阿里巴巴也做不了，它的組合是很多的，分工會(huì)越來(lái)越細(xì)，趨勢(shì)是第三方趨勢(shì)，但是中國(guó)環(huán)境也不一定是這樣。謝謝。
朱曉東：非常感謝臺(tái)上幾位嘉賓跟我們的分享。中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，大家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到資產(chǎn)管理的重要性，我想今天的論壇時(shí)間非常短，但是我們有了非常好的開(kāi)篇，大家對(duì)資產(chǎn)管理有更多思考，有什么模式，現(xiàn)在市場(chǎng)機(jī)遇是不是到來(lái)，資產(chǎn)管理的人才儲(chǔ)備是不是也已經(jīng)到了某一種階段。這些問(wèn)題都是我們這個(gè)行業(yè)值得去思考和去創(chuàng)新的。再次感謝臺(tái)上的嘉賓，也感謝臺(tái)下聽(tīng)眾的堅(jiān)持。謝謝！