基于投資回報的精品酒店 設(shè)計需注意什么？
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-11-01 瀏覽次數(shù)：2768
做住宅的是小學(xué)生，做商業(yè)是中學(xué)生，做酒店是博士生，酒店不但是要設(shè)計好，還要調(diào)試好，還要在各個過程中管理好。
9月7日， AHF@第九屆國際酒店投資峰會暨第三屆中國酒店資產(chǎn)管理大會 ，在北京銀泰中心·北京柏悅酒店盛大開幕。
中信地產(chǎn)酒店投資總監(jiān)陳少川、清華大學(xué)建設(shè)節(jié)能研究中心公共建筑研究所高級研究員李建、永泰國際酒店管理有限公司原執(zhí)行副總裁吳璟昌，圍繞“精品酒店基于投資回報的設(shè)計新理念?”這一主題展開圓桌對話，萬達(dá)酒店設(shè)計研究院有限公司發(fā)展運營總經(jīng)理劉頌梅擔(dān)任論壇主持人。
劉頌梅：這個團(tuán)隊來自于酒店全產(chǎn)業(yè)鏈的代表，有來自業(yè)主方，來自于設(shè)計方，來自于第三方的研究機(jī)構(gòu)，還有內(nèi)資管理品牌，酒店咨詢的吳總。先請各位做下自我介紹。
陳少川：各位好，我是中信地產(chǎn)酒店投資總監(jiān)陳少川。
李建：我來自清華大學(xué)建設(shè)節(jié)能研究中心，我以前做了20年酒店，做了幾年房地產(chǎn)，現(xiàn)在在清華四年了，也在研究酒店。
吳璟昌：我原來在永泰酒店管理貢斯當(dāng)執(zhí)行副總裁，現(xiàn)在出來創(chuàng)業(yè)。
劉頌梅：全產(chǎn)業(yè)鏈的代表都有了，我來自與萬達(dá)酒店設(shè)計院，現(xiàn)在也對外推出服務(wù)了，可以做酒店的設(shè)計。
今天題目叫做精品酒店基于投資回報的設(shè)計新理念。精品酒店每個人都有每個人自己的認(rèn)識，先請陳總回答一下，您對精品酒店的理解是什么，您認(rèn)為精品酒店和傳統(tǒng)酒店有什么區(qū)別？
陳少川：萬達(dá)做酒店是過去一段時間以來大規(guī)模發(fā)展的一大類型，精品酒店是近年來在酒店發(fā)展過程中在大家的需求更新當(dāng)中驅(qū)動出來的新的酒店形態(tài)。更加精致，對照或者參照一些在市面上所看到的奢侈品的系列。也就說在奢侈品行列當(dāng)中看到不一樣的東西，但是酒店當(dāng)中一直沒有出現(xiàn)超脫酒店的形式，精品酒店在這十年八年里有更多的探索，它區(qū)別于傳統(tǒng)大規(guī)模的酒投資特別巨大的酒店，更加追求個性化，更加追求人性化，更加追求體驗感，這方面在很多實踐當(dāng)中也可以看到，已經(jīng)有一些新的小型精品酒店出現(xiàn)了。我的理解是，像這種酒店更多是歸類到奢侈品行業(yè)當(dāng)中的酒店。
劉頌梅：您覺得精品酒店和傳統(tǒng)酒店最大的不同是什么？
陳少川：精品酒店的出現(xiàn)其實也是新的需求的出現(xiàn)，大家用慣了大規(guī)模的酒店之后會感覺到現(xiàn)在的酒店千人一面，精品酒店是提供一些新的酒店的體驗感，或者是新的生活方式。現(xiàn)在旅行的大眾化跟高端消費大眾化，使得大家對新的需求都有追求，很多人家庭生活，甚至他們自己房間已經(jīng)做得很好，如果我們只追求硬件，酒店就像家一樣，往往還不夠。很多作為精品酒店開發(fā)商會做更多超前的體驗，在引領(lǐng)生活體驗方式上做投入。所以這方面會有，前瞻性跟傳統(tǒng)酒店區(qū)別比較大。第二可能做精致化程度上，包括九牧衛(wèi)生間體驗也好，精細(xì)化程度上進(jìn)行探索。再有一個規(guī)模不會很大，房間總數(shù)不會很多，所以精細(xì)化會做投入。還有藝術(shù)化，現(xiàn)在不只是追求生活上的滿足，還有觀感、體驗。一個到這個地方去，需要當(dāng)?shù)厥娣木频辏≡诓灰粯拥木频辏@個畫面感要非常強(qiáng)，適合他們在個人媒體上發(fā)布，這點也是精品酒店當(dāng)中很多人追求的。
劉頌梅：所以精品酒店可能是傳統(tǒng)酒店的一個升級版，增加了體驗感、奢侈性、藝術(shù)性，個性化的趨勢。李總作為清華大學(xué)節(jié)能研究的專家，談?wù)勀鷮肪频甑睦斫狻?/p>
李建：人們迫切需要新的東西來改變這個行業(yè)，精品酒店是其中的一類。拆除開精品，里面有兩種，一種是品質(zhì)，如果設(shè)計師概念能好，而且設(shè)計也到位，但是做建造的話做不出來。精要有精細(xì)、精致。這樣一個少數(shù)群體，在我心目當(dāng)中我認(rèn)可的精品酒店在北京只有兩個，房間里設(shè)施跟傳統(tǒng)都有區(qū)別。客人住酒店是來享受的，那個酒店每個面板設(shè)計非常大，一看就知道干什么的。為什么社會進(jìn)步，科技發(fā)展的今天，不能把好的東西拿出來。投入回報大家最感興趣，因為酒店是企業(yè)，所以談到這個問題，金融創(chuàng)新資產(chǎn)管理，我這兩天特別關(guān)注，酒店老總忙于工作，他們關(guān)注不關(guān)注金融，酒店屬于商業(yè)地產(chǎn)，從這方面看好的產(chǎn)品肯定是高標(biāo)準(zhǔn)，我覺得這個行業(yè)需要好的創(chuàng)意引爆金融業(yè)給酒店帶來好處。
劉頌梅：對酒店真的是看了很多，理解也很透徹，還有很多翔實的數(shù)據(jù)，不愧是來自于清華大學(xué)的專家。吳總之前一直做酒店的運營、觀點、前期定位，從前期定位，包括運營的角度，您談?wù)劸肪频昱c傳統(tǒng)酒店有什么不同，特點有哪些？
吳璟昌：我們之前也研究過，精品酒店一個概念十年之前還是比較標(biāo)準(zhǔn)化的，出差住酒店來來去去都是一樣的東西，可能一開始知道私人方面做精品酒店，集團(tuán)層面這幾年慢慢開始有出來新的品牌，出來精品酒店。大家還是在設(shè)計方面下手，非標(biāo)準(zhǔn)化的東西，房間大小、功能配套，它是非傳統(tǒng)酒店，它有別于一般的酒店，還有定位。客戶群跟普通酒店都是不一樣的，它有自己特定的群體。所以酒店前期調(diào)查里也發(fā)現(xiàn)精品酒店地理位置比較重要，在北京也好，在中國也好，大部分精品酒店都以中國文化元素放在里面。在國內(nèi)我們建議如果做精品酒店可能就加入一些中國文化元素在里面，然后再加一些功能化，容易使用很重要，我們感覺精品酒店都是非商業(yè)用戶或者有些是旅游的、休閑的比較多，商業(yè)化住精品酒店的比例客戶群比例很小，所以我們覺得在精品酒店的地理位置就很重要。
劉頌梅：談?wù)勎覀€人的理解，精品酒店為什么叫精品酒店？因為傳統(tǒng)的酒店都是有標(biāo)準(zhǔn)，比如達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)就是三星，達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)就是四星，達(dá)到什么樣標(biāo)準(zhǔn)就是五星和超五星。在個性化需求，包括金融創(chuàng)新資管時代不同需求情況下，有一些是不能用這樣的標(biāo)準(zhǔn)來套用的，所以就出現(xiàn)了精品酒店。目前市場上精品酒店也是種類很多，有奢華型的，還有一些比較有特色的，但是可能在金融創(chuàng)新資管時代2016大背景情況下，無論做什么，投資回報可能都是需要業(yè)主考慮的非常重要的一點，再怎么樣投資，還是希望有回報。請陳總談一下，陳總這么多年一直做業(yè)主，也是中國星級評定委員會的專家，您談?wù)剰耐顿Y回報的角度，傳統(tǒng)的酒店有什么可以再繼續(xù)改善的空間，精品酒店有什么可以繼續(xù)挖掘的價值？
陳少川：剛才提到精品酒店，它產(chǎn)生的條件跟現(xiàn)在的狀況，在目前的階段有很強(qiáng)的特點，第一不管是都市里的精品酒店還是度假酒店，區(qū)位很重要，或者目的地因素特別重要。從這點來講，或者從選址就會看到一般情況下會在比較有價值的，特別在城市當(dāng)中的精品酒店會在比較有價值的地點上，這個區(qū)位土地價格會比較貴。從這點上來看，幾乎界定是精品酒店一開始就要去做的，這個酒店在基礎(chǔ)成本上是屬于偏上的價格。
從另外一個角度來看，當(dāng)精品酒店可以出現(xiàn)在某個區(qū)域的時候，它基本要顛覆周圍的酒店，周邊沒有酒店在行業(yè)當(dāng)中會有影響力的特點，不管是精品度假或者是在都市里的酒店。從這點上來講對于建造的心思方面需要很大的投入，所以從產(chǎn)品來講，不管是從材料，跟傳統(tǒng)酒店有不同的地方，這種創(chuàng)意所產(chǎn)生的價值是一般的酒店所沒有的。普通酒店不認(rèn)為這個有價值，一個平米是多大，投多少錢就控制在這個投資范圍之內(nèi)，精品酒店可能更多是需要非常獨特的設(shè)計，不同的創(chuàng)意，在建造過程當(dāng)中追求的工匠精神，這個過程就會出現(xiàn)到所有的價值比較高。從投資回報來講，正是因為房間總數(shù)不同，消費群體當(dāng)中也是小眾，很多人在探索階段當(dāng)中，真正能夠成功，非常快速得到很好的回報還是屬于鳳毛麟角。
劉頌梅：總結(jié)了一下，可能精品酒店的價值更多是來自于設(shè)計，設(shè)計創(chuàng)造價值，創(chuàng)意創(chuàng)造價值，以及過程中的管理創(chuàng)造價值吸引更多的客戶群。下面請李總談一下，回到您的老本行，做了這么多年節(jié)能的研究，從節(jié)能的角度談?wù)劰?jié)能對酒店投資回報的關(guān)系，以及它未來還可以有什么提升的空間。
李建：這個問題可能要超出精品酒店的概念。我想跟大家分享一下，我做的項目比較多的，從北京CBD出去往北一圈都是我做過的項目，后期又過不少高級別酒店，比如五星酒店、奢侈型酒店我都參與過。
先說它們的區(qū)別，再說關(guān)于節(jié)能技術(shù)。我在籌建酒店時候想比如做商務(wù)酒店，做法開始是由酒店構(gòu)思開始，資金的落實，進(jìn)行設(shè)計、項目階段、籌開、運營。比如做商業(yè)酒店，我在地產(chǎn)公司出差標(biāo)準(zhǔn)是750元，部門經(jīng)理標(biāo)準(zhǔn)500元，這樣的定位要明白客戶群體在哪。商務(wù)酒店進(jìn)行數(shù)據(jù)分析的時候，突然發(fā)現(xiàn)商務(wù)酒店客人需求最關(guān)鍵的因素是價格，因為白領(lǐng)出差都有標(biāo)準(zhǔn)，不能超越這個價格。可是住精品酒店、奢侈酒店都非常有錢，資產(chǎn)都很大，他們不在乎多少錢，這樣的酒店我們考慮面對不同的客人要從前期設(shè)計開始，有所不同，但是做精品酒店開始更多是創(chuàng)意，創(chuàng)意同時要表達(dá)，要給客人發(fā)出信息要表達(dá)的內(nèi)容是什么，比如建造過程中設(shè)計綠色東西，包括美國的認(rèn)證和中國綠標(biāo)在材料上是環(huán)保材料，剛才周總也介紹衛(wèi)浴，衛(wèi)浴這塊特別關(guān)鍵，我到日本看到很多酒店，我們做酒店的時候，拿這個酒店投資相比，如果這樣獲得投資回報就很難。通過創(chuàng)意表達(dá)，展示，這過程當(dāng)中有訂單，面對誰，定制這個產(chǎn)品，然后生產(chǎn)這個產(chǎn)品開始定制，過程中客戶群體目標(biāo)是這么一個過程。所以從設(shè)計前段的開始，概念完全不一樣，這是我親自經(jīng)歷的這樣。所以在籌建的時候你的專業(yè)團(tuán)隊就應(yīng)該明確方向應(yīng)該往哪個方向走。
清華大學(xué)建設(shè)節(jié)能研究中心公共建筑研究所高級研究員 李建
節(jié)能話題比較大，現(xiàn)在酒店生意都不好，都在拼命壓縮成本。包括人力資源跟成本的壓縮，再壓縮的話大環(huán)境也不具備不斷壓榨的條件，因為人力資源成本在上升，地價在上升，通貨膨脹率在上升，現(xiàn)在做項目面粉比面包貴了，未來怎么獲得投資回報率，還是有待于探討的問題。
但是節(jié)能領(lǐng)域，我個人認(rèn)為在設(shè)計方面有兩大問題，誰決定了酒店建筑的能耗，首先是設(shè)計院，設(shè)備院在不斷放大參數(shù)過程中把設(shè)計做得幾乎大馬拉小車，看變壓器，看冷凍機(jī)，每個酒店冷凍機(jī)都有一臺不會用，效率都不會超過20%。酒店100個數(shù)據(jù)總結(jié)，上千個酒店變壓器高峰負(fù)荷，最熱天氣設(shè)備都開開，基本33%-35%，設(shè)計容量偏大也是問題。但是即使這樣我們看著很痛苦，因為有機(jī)電標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計院跟我說因為水平衡問題放大15%，很多東西都是假設(shè)的，所有的條件都是以客人為借口，為了滿足客人需求，客人已經(jīng)足夠了，但是我們很難改，因為你讓一個集團(tuán)改變標(biāo)準(zhǔn)非常難。所以我們做很多地產(chǎn)項目，前期投資機(jī)電方面每個酒店五萬平米五星酒店都可以減少2000萬左右投資，如果采用設(shè)計上的優(yōu)化，比如建筑材料，設(shè)計師可能用比較普通的材料設(shè)計出效果，這樣成本還可以降低。酒店建設(shè)過程當(dāng)中65%的費用是材料費用，但是我們在建設(shè)酒店的時候沒有材料，只有少數(shù)的管理集團(tuán)找機(jī)電部門，材料部門，機(jī)電部門現(xiàn)在在不斷挑戰(zhàn)它，因為機(jī)電部門對運行需求不了解，所以建成酒店每個酒店都有百分之三十幾的潛力，五萬平米有上千萬能源費用，節(jié)能30%潛力是有的。但是實操過程中，它不是研究機(jī)構(gòu)，酒店經(jīng)營，稍微調(diào)整一下，把設(shè)備效率不合理找出來，制定合理的運營策略，節(jié)能25%是可以的，這300萬變成利潤是什么樣。但是就這樣很多酒店建設(shè)依然沒有熱情做，因為總經(jīng)理每天營業(yè)指標(biāo)壓著，也沒有技術(shù)判斷投資回報率，所以一些節(jié)能公司模式也沒有針對酒店需求。
我接觸很多節(jié)能公司沒有一家公司能把酒店能耗說明白，比如做變頻，太陽能的他有專利。這個行業(yè)真的要改變需要整合資源，需要有技術(shù)專家和管理專家一起做這個事。
劉頌梅：說得非常好，李總覺得很孤獨了，但是這個數(shù)字真的非常驚人。投資期間，投資建設(shè)期間一個好的機(jī)電設(shè)計可以省掉投資建設(shè)的成本有2000萬，在運營期間一個好的設(shè)計，加上運營的團(tuán)隊可以有30%的空間壓縮，這30%的空間運營成本其實都是運營利潤。在總經(jīng)理每天為運營指標(biāo)發(fā)愁的時候，如果把一部分精力，哪怕10%放到機(jī)電能耗利潤就增加了10%，所以節(jié)能未來的研究真的是方向，大家要支持李總。做酒店一個好的機(jī)電顧問真的非常重要，不要光看室內(nèi)的藝術(shù)，機(jī)電才是人的大腦和骨骼和神經(jīng)。
吳總談一下投資回報，從運營、定位角度，投資回報的理解還有哪些優(yōu)化空間。
吳璟昌：我們之前做過調(diào)研，特別中國區(qū)域，我們大多項目在中國區(qū)域，我們調(diào)研過中國區(qū)不同精品酒店，有一些精品酒店屬于集團(tuán)的，有些屬于單體的，我先從單體的精品酒店來說一下我們的研究報告。
單體酒店的精品，比如一個私人老板投資一個精品酒店，第一規(guī)模不會太大，可能就500-100房間，餐飲全部是跟其它餐飲集團(tuán)合作。從投資我們調(diào)研報告顯示出來，根據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)來算投資成本，如果能夠收500塊錢一晚上房間，每一個房間投資成本不會超過20萬。我問這些老板你怎么做這個東西，我們發(fā)現(xiàn)單體個人發(fā)展的精品酒店基本上沒有預(yù)期的結(jié)構(gòu)成本，比如他租一些住宅，一棟樓里租兩三層，甚至有一家做特色的酒店只做一層，也有一些旅游度假地方租一些農(nóng)民的家改造，成本也很低，這是私人老板投資。基本這樣的投資回本2-3年，因為私人老板算賬很細(xì)的。
永泰國際酒店管理有限公司原執(zhí)行副總裁 吳璟昌
跟一些集團(tuán)探討過集團(tuán)層面的投資回報率，錢是老板或者發(fā)展商的錢，他也有評判標(biāo)準(zhǔn)，但是一般做集團(tuán)型投資，目前大部分發(fā)展商成本還是地，地占整個會大的成本。還有發(fā)展商可能去銀行貸款，貸款利率目前可能12個點，低價算進(jìn)去有可能超過20年才回本。管理公司只算GOP【編者案：“GOP” 是“Gross OperatingProfit”的簡稱，即營業(yè)毛利，它在利潤表中反映為收入減去成本、人工費、營運部門的直接費用、后臺部門的間接費用后的余額。GOP=酒店營業(yè)總收入—酒店營業(yè)總支出】，因為管理合同只對GOP考核，所以管理公司做的投資回報率跟私人的精品酒店不一樣。
還有一個集團(tuán)型精品酒店，目前大部分集團(tuán)精品酒店基本是設(shè)置不一樣，功能規(guī)定還是一樣的，特別是機(jī)電設(shè)備，不管商業(yè)酒店、精品酒店，機(jī)電要求還是一樣，效果還是一樣，沒有區(qū)別。所以這幾個成本對投資回報是非常高的。這是投資回報目前在國內(nèi)的私人精品酒店跟集團(tuán)精品酒店的區(qū)別。
劉頌梅：其實整個酒店從投資回報角度談應(yīng)該是非常多的，因為我們傳統(tǒng)的酒店，星級評定有很多的標(biāo)準(zhǔn)。萬達(dá)在這些年也做了不少酒店，截止到這月為止萬達(dá)開業(yè)酒店100家，對于這100家已經(jīng)運營的酒店也把運營數(shù)據(jù)和建設(shè)數(shù)據(jù)拿出來做對比，也做了分析。發(fā)現(xiàn)什么是能夠最大提高投資回報的？我們認(rèn)為萬達(dá)在中國酒店，東西南北中都有，每個地區(qū)的氣候特點不一樣，每個地區(qū)適應(yīng)的材料不一樣，可能同樣的一個施工隊伍不同的地區(qū)價格不一樣，要考慮的施工的周期不一樣，北方地區(qū)，甚至有長達(dá)半年的施工周期。每個地區(qū)的當(dāng)?shù)氐奈幕惋L(fēng)土人情不一樣，那么怎么樣能夠減少投資的成本，增加運營收益，這些大的數(shù)據(jù)如果在前期設(shè)計的時候可以考慮的話是能夠有效節(jié)約投資成本，還能增加運營收益的。傳統(tǒng)的酒店，不同的星級評定也有一些標(biāo)準(zhǔn)，到了今天精品酒店又拋棄掉這些標(biāo)準(zhǔn)。再回到投資回報的話題，如果說拋掉以往的星級評定的標(biāo)準(zhǔn)，從增加投資回報的角度陳總有什么理解？
陳少川：一直在講星級評定標(biāo)準(zhǔn)，星級評定確實有一些前20年為了酒店健康發(fā)展，對標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)范，新版星級評定標(biāo)準(zhǔn)也有必備的條件，這是提出來完整酒店應(yīng)該怎么做。對規(guī)范做酒店，特別對完全跟萬達(dá)不一樣的獨立的開發(fā)商還是很有價值的，因為萬達(dá)是非常有經(jīng)驗?zāi)軌蛲ㄟ^這么多的過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)哪些可以及時調(diào)整。絕大多數(shù)開發(fā)商可能一生就做一個酒店，碰到的問題不是萬達(dá)100個酒店能夠看得到的，所以會很糾結(jié)一個酒店怎么做，怎么發(fā)展。精品酒店正是因為不是傳統(tǒng)的酒店，可以有很多其它方面很有特點，甚至根本跨界的服務(wù)在里面，可以做到有個性化的服務(wù)，可能整個酒店管理結(jié)構(gòu)跟資源上，我們不能夠說決裂，但是可能是完全創(chuàng)新的做法，人員可能就不像。我記得以前廣州有一個酒店，早上經(jīng)過18個層次的晨會，也就下午才能接到早上總經(jīng)理會上講的，現(xiàn)在可能不會那么嚴(yán)重。但是兩三層是有的，但是精品酒店規(guī)模不大，非常有機(jī)會改變這些。除了剛才講的節(jié)能建造方面做，在初期管理架構(gòu)跟管理層，其實這也是我們作為投資回報必須考慮的最大的，消耗日常成本的一個點。人力資源的安排在一開始是應(yīng)該同時考慮的。
中信地產(chǎn)酒店投資總監(jiān) 陳少川
很多人現(xiàn)在關(guān)注的都是做一個酒店，是多少房間，配什么樣的團(tuán)隊，可能對精品酒店，特別是提供精品服務(wù)的酒店，管理層次，管理架構(gòu)，甚至員工的各個部門當(dāng)中的使用可以比傳統(tǒng)酒店有創(chuàng)新它更容易，沒有大規(guī)模酒店做的時候削減人手，調(diào)整一下大家會拿出無數(shù)案例來參照，精品酒店就沒有可以參照的樣本，可以做很好的創(chuàng)新。但是這需要靠一幫對成本非常有敏感，跟收益非常敏感的同事前期做好策劃，必須做酒店開始的最初期就做，哪個崗位什么樣的設(shè)計，硬件怎么規(guī)劃，同樣的安排，甚至到員工使用到辦公室。前臺經(jīng)理就是最前臺工作，就是沒有辦公室，這是可以在改變做法的時候。很多人說招聘了新的前臺經(jīng)理辦公室在哪里？就沒有。他說還得有秘書、副經(jīng)理、助理，前臺經(jīng)理就是要見人的，就必須在這里，如果做傳統(tǒng)酒店要改變很多做法很難，但是我們在闡釋精品酒店的做法，讓我們的員工在經(jīng)理帶領(lǐng)下非常明確，他的辦公地點在最前端這個酒店效率就出來了。這個創(chuàng)意在做的過程當(dāng)中一定要走在前面，如果等到已經(jīng)建完了，他不進(jìn)去才怪。所以一定要從管理層面，最初期就想好，而且核心團(tuán)隊要強(qiáng)勢推動，要不然會有很多行業(yè)管理經(jīng)驗告訴你這樣做就不對。所以我覺得精品酒店從這方面來講機(jī)會是很多，從行業(yè)管理創(chuàng)新也是機(jī)會很多，人力資源的安排一開始就應(yīng)該這樣考慮。
劉頌梅：說得非常好，可能在前期是一整套的設(shè)計，包括管理的設(shè)計，包括定位的設(shè)計，包括各種層級和成本的設(shè)計才是最終有良好的投資回報的前提。據(jù)我所知，目前五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)人力成本占到總運營成本的28%，想想這28%是18個層級這樣來傳達(dá)的，如果壓縮掉兩個層級10%，我們的利潤是不是也有增加呢。各個環(huán)節(jié)都是可以探討的。
李總?cè)绻袡C(jī)會從前期、設(shè)計等各個方面，對于投資回報是非常有意義的方面做一些探索，您談?wù)勀南敕ā?/p>
李建：還是從兩個層面，一個談設(shè)計和管理，管理非常重要。剛才劉總說了酒店的設(shè)計，酒店設(shè)計通常一個標(biāo)志性建筑要找一個好的設(shè)計師，但是找好的設(shè)計師不一定就能做出一個好的酒店。因為酒店建筑是一方面，分建筑和機(jī)電，人類自從有了建筑大概有一萬年，從洞里面走出來開始建造茅草屋或者做簡易的建筑。但是機(jī)電歷史才一百多年，從建筑和機(jī)電兩層來講，建筑是爺爺?shù)臓敔敚瑱C(jī)電還不是孫子的孫子，差了很多輩。所以建筑師話語權(quán)特別重要，他一說這個建筑不管“大褲衩”還是“笨蛋”說是美，是藝術(shù)。但是因為他話語權(quán)比較重，但是建筑是有生命的，我們看作一個人，機(jī)電看作內(nèi)臟，建筑蓋好了不會有太大問題，如果驗收合格，因為建筑設(shè)計安全系數(shù)都是挺大的。我們說建筑外觀可能玻璃就是維修，沒有太大維修。但是機(jī)電365天都在不停轉(zhuǎn)，這東西建好了調(diào)出來就已經(jīng)不錯了。中國的好項目很多是調(diào)出來的，沒有經(jīng)過系統(tǒng)的調(diào)試不可能達(dá)到一個效果。但是現(xiàn)在管理集團(tuán)接受機(jī)電調(diào)試，其它酒店建成以后運行的東西工程酒店成了倒霉蛋，一兩年理不清楚。所以建筑體系當(dāng)中，全過程，全生命周期怎么管。基本國策還有計劃生育，建筑也應(yīng)該優(yōu)生優(yōu)育。
談管怎么管，大家接觸設(shè)計師不多，因為跟他沒法溝通，而且設(shè)計師也很難溝通的。我覺得設(shè)計師有肩周炎有公認(rèn)的，還有孤獨癥的邊緣這種病。設(shè)計師跟一個老板說，他能聽進(jìn)去80%就不錯了，他會把藝術(shù)和美給你灌輸，你也不是學(xué)美術(shù)的可能不懂藝術(shù)。所以我覺得設(shè)計師設(shè)計酒店不是表現(xiàn)自己，應(yīng)該懂得酒店不是單純的建筑，我們設(shè)計師會把酒店當(dāng)成建筑設(shè)計，酒店是一個產(chǎn)品，商業(yè)酒店是產(chǎn)品，精品酒店一定也是一個產(chǎn)品，而且是奇特的產(chǎn)品，所以怎么管。
以前我在企業(yè)里管，我吃了很多虧。設(shè)計師很不好打交道，但是我在國外學(xué)項目管理，當(dāng)時學(xué)習(xí)老師說世界上最成功的項目管理是曼哈頓計劃，這個負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)的兩萬的科學(xué)家都是怪怪的，但是他很強(qiáng)勢，項目經(jīng)理愛罵人。我總結(jié)要想成功首先把自己變成警察或者變成流氓才可以，因為現(xiàn)場這些人不這么管他根本不聽你的。一旦遇到問題，吊頂高度不夠，只能做這么高，我們說提升20公分，如果到客房、走廊能提高15公分情況就截然不一樣。后來老板說設(shè)計師不說，條件不具備，我在別的地方不可以，這里必須解決，就罵他，我說告訴你怎么罵，第二天找設(shè)計師，說我不懂所以才花錢請你，你干不了就滾蛋。老板走了，第二天設(shè)計師拿出這個方案。所以好項目管理一定要很強(qiáng)勢，業(yè)主方一定要強(qiáng)勢管理，強(qiáng)勢是一方面，你得懂，如果項目管理當(dāng)中你沒有足夠能力是很麻煩的。
另外所有的業(yè)主方，不管是多大的開發(fā)商，我做過研究分析，沒有一個開發(fā)商可以把酒店建設(shè)的任務(wù)書寫全面，酒店建設(shè)五個酒店都有什么任務(wù)，國外做商業(yè)地產(chǎn)任務(wù)書可能要寫到不同階段，規(guī)劃階段、建造階段、銷售階段都是什么任務(wù)。寫到嚴(yán)謹(jǐn)能到34個，國內(nèi)很多任務(wù)書，機(jī)電、設(shè)計任務(wù)書擺在你面前不過五六個，這也是問題。我們系統(tǒng)怎么管這些東西。
真的要做精品酒店，如果缺少了管理，缺少了對項目的設(shè)計的引導(dǎo)，缺少了溝通，肯定也是做不好的。管還談到后期運營，給你好項目運營團(tuán)隊不行也白搭，前面只是條件，后面才是保障。但是看F1賽車，賽車是舒馬赫，設(shè)計到運營維保整個一套體系，非常專業(yè)的。所以一定專業(yè)人看專業(yè)的事。我們可能設(shè)計的時候，中國人有錢，好車好多，開車的不是舒馬赫，進(jìn)行職業(yè)聯(lián)賽不可能取得好成績。所以從建筑設(shè)計理念，還有流程的把控，要強(qiáng)調(diào)一個管。這里也含到投資回報，包括財務(wù)分析怎么做。就強(qiáng)調(diào)在設(shè)計規(guī)劃的時候怎么讓管理發(fā)揮作用，現(xiàn)在有軟件，有BIM軟件，但是現(xiàn)在國內(nèi)用BIM軟件就兩三個功能，不同專業(yè)人要溝通。我們設(shè)計院北京200多家設(shè)計院，研究院，誰跟誰都不來往。萬達(dá)有工程管理軟件已經(jīng)很超前了，所以我們分析的時候遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于市場的要求。所以現(xiàn)有階段要改變自己的思維方式，我只能給自己和大家共同找一個正確的東西，不一定馬上做，錯誤的事情不一定馬上停下來，如果不溝通是很難做好的，而且現(xiàn)在新的經(jīng)濟(jì)情況是數(shù)字經(jīng)濟(jì)，由于忽略了對數(shù)字經(jīng)濟(jì)的研究，改革開放30多年酒店管理經(jīng)驗幾乎就失靈了，大家在尋求一種方式，不管精品、奢侈也好都可以成功，但是過程管理是最重要的。
萬達(dá)酒店設(shè)計研究院有限公司發(fā)展運營總經(jīng)理 劉頌梅
劉頌梅：酒店真的是很復(fù)雜，難怪我們老板曾經(jīng)說過，做住宅的是小學(xué)生，做商業(yè)是中學(xué)生，做酒店是博士生，因為酒店不但是要設(shè)計好，還要調(diào)試好，還要在各個過程中管理好，前期建設(shè)要管得好，后期運營要管得好，這樣才能是一個很好的酒店，可能未來投資匯報更高，升職潛力更大的酒店。
如果從最前期開始，有像精品酒店從最端開始，投資回報角度談?wù)勀目捶ā?/p>
吳璟昌：管理跟投資回報。精品酒店目前來看管理成本應(yīng)該不算太高，我只能說單體的精品酒店，集團(tuán)化的有個問題在里邊，簽一個精品酒店，精品酒店管理團(tuán)隊可能不多，但是支撐團(tuán)隊的系統(tǒng)，比如市場推廣的系統(tǒng)，預(yù)訂系統(tǒng)，所有系統(tǒng)加起來費用不便宜。精品酒店開了以后，前期的費用是比較高的，所以我剛才為什么說跟集團(tuán)簽一個合同，它的ROI【投資回報率(ROI = Return on Investment)】是看LOP，有可能超過20年回不了。單體酒店運營成本很低，單體酒店沒有標(biāo)準(zhǔn)，怎么做都行。你可能所有東西都是外派，當(dāng)然可能財務(wù)只需要一個人，前臺一兩個人，工程外派，保安外派，清潔房間也可以。你們沒有餐飲，采購可以沒有，包括銷售一到兩個人，目前精品酒店大部分收益跟國外不一樣，地區(qū)也不一樣，旅游度假跟都市里的精品酒店，客戶比例跟預(yù)訂比例又不一樣，控制成本是比集團(tuán)層面靈活，不能說好，只是靈活，能夠做它喜歡做的事情，跟市場，根據(jù)客戶群。目前數(shù)據(jù)化，通過微信、微博，很多電子化的預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，通過這個渠道，集團(tuán)預(yù)訂的優(yōu)勢沒有了，所以主要從經(jīng)營。
大家都提到人力成本，能源，一家酒店兩個最主要的，只要能控制好這兩個，這兩個省一塊利潤多一塊。如果能夠把人力成本跟能源成本省的話，利潤就是一對一的比例，所以跟精品酒店發(fā)展商老板談到，回本遠(yuǎn)遠(yuǎn)比集團(tuán)性大，他說了算，而且對精品酒店跟單體酒店客戶群要求沒那么高。跟集團(tuán)不一樣，比如某個集團(tuán)，知道這個集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)，要求是不一樣的。單體精品酒店客戶要求沒那么高，所以管理的程度來說，單體精品酒店回本比較高，主要原因在這里。
劉頌梅：其實精品酒店是有機(jī)會做很多創(chuàng)新嘗試的，無論是營銷嘗試，還是人員管理的嘗試，所以未來的機(jī)會應(yīng)該會更多一些。下面請各位嘉賓一句話做一下總結(jié)，關(guān)于今天討論的精品酒店與投資回報。
陳少川：任何情況下酒店投資必須是往專業(yè)酒店投資方向做，追求的就是收益再來考慮其它。
劉頌梅：非常精辟，要基于投資回報再做其它的事。
李建：我覺得精品酒店一定要設(shè)計品位，建造品質(zhì)，一定要堅守，不能妥協(xié)，隨意調(diào)整價格。因為投資這么大，叫為精品酒店隨意調(diào)整價格就把自己給否認(rèn)了。精品酒店一定要保持精字。
劉頌梅：該堅持的品質(zhì)一定要有。
吳璟昌：第一定位一定要準(zhǔn)，第二要找專業(yè)團(tuán)隊幫你管理，從前邊的開發(fā)跟后面運營都要做得好。
劉頌梅：非常感謝大家，今天這個討論到現(xiàn)在結(jié)束了。謝謝大家！
主持人：非常感謝臺上幾位嘉賓給我們帶來熱烈討論和觀點解析，讓我們對主題及精品酒店有了深入的了解。
下面進(jìn)行分論壇十一。