租客、房東均得利 租房貸成長租市場又一塊“蛋糕”
新聞來源:宏輝智通 發(fā)布日期:2018-02-26 瀏覽次數(shù):2716雖然當下只有少數(shù)幾家銀行和互金公司推出“試水”產(chǎn)品,但只要房屋租賃需求穩(wěn)步上升,租房貸這塊“蛋糕”一定會越做越大。
房屋租賃市場的發(fā)展將促進租房貸業(yè)務擴容,而租房貸的推廣又為房屋租賃市場的繁榮提供了有效金融支持,預計租房貸這塊“蛋糕”會越做越大。
近年來國內(nèi)房價居高不下,剛踏入職場的年輕人陷入了兩難困境:如果選擇買房,巨大的月供壓力導致其選擇范圍極為有限;如果選擇租房,畢竟產(chǎn)權(quán)不屬于自己,一旦與房東因租金等問題發(fā)生摩擦,只能落得頻繁搬家的艱難境地。
最近,“按揭租房”概念躥紅,給為此頭疼的人們帶來了福音。
截至目前,已有中信銀行(601998,股吧)、建設銀行、中國銀行三家大型商業(yè)銀行進入租房貸市場,支付寶、百度金融、京東白條在房屋租賃領(lǐng)域也動作頻頻。其中,建設銀行一出手就“放大招”,2017年年底攜手招商、華潤、萬科等11家房地產(chǎn)開發(fā)商,在深圳發(fā)布首款租房貸產(chǎn)品——按居貸,面向有長租需求的個人發(fā)放,用于一次性支付租金,信用貸款100萬元封頂,貸款期限最長可達10年。這款產(chǎn)品無論是貸款額度還是貸款期限均超出了市場預期,因此引發(fā)了廣泛關(guān)注。
租客、房東均得利
銀行、互金等金融機構(gòu)為何同時看中了租房貸市場?根據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報告,當前,我國房屋租賃市場規(guī)模為1.1萬億元,預計到2025年將增長到2.9萬億元,2030年將超過4萬億元,顯然,這是一個前景非常廣闊的市場。而且,“租購并舉”政策提出之后,各地政府對培育租房市場態(tài)度積極,降低了租房市場的風險。金融機構(gòu)大舉進入,可謂正當時。
在此之前,我國房地產(chǎn)市場只有買賣和短期租賃兩種產(chǎn)品,缺乏期限介于兩者之間的中長期租房模式,建設銀行等金融機構(gòu)的這項新興業(yè)務恰好填補了這個空白。
不過,也有不同觀點認為,租房貸說穿了就是房屋租賃市場的“校園貸”,一個租不起房子的人怎么可能貸款租房呢?房租本身就是按月支付,付不起房租的人,如何按月向銀行償還貸款本金和利息?這樣的貸款產(chǎn)品委實沒有必要。
事實上,情況并非如此。按照慣例,租客租房一般要“押一付三”,一次性支付一筆較大數(shù)額的資金,對于很多人來說,這會帶來不小的壓力,如果有了租房貸,將每月支付的資金進行平滑,則可以緩解這種壓力。同時,利用租房貸租房,租客和房東簽訂了中長期(比如3~5年)租約,可以促使房東在租金方面進一步折讓,為租客省下一部分月租。也因為鎖定了一個較長的租期,并且提前支付了房租,租客再也不必擔心租金被隨意提高的問題。
舉一個真實的案例,深圳市民李先生原來的房子居住面積太小,有改善居住條件的需求,但因為深圳房價太高,對于買房一直處于觀望中。在得知建設銀行深圳分行推出按居貸后,他決定嘗試一下,最終建設銀行給他提供了3年期貸款,金額26萬元左右,他在深圳市龍華區(qū)潤達圓庭小區(qū)租了一套四居室住房,以后,李先生每月需向銀行償還7000多元。然而,潤達圓庭小區(qū)同類型的住房,每月租金在8000~10000萬元,李先生采用按居貸租房,價格明顯偏低,原因就在于銀行一次性向房東交清了3年房租,房東給打了92折。同時,龍華區(qū)面積類似的新房售價高達700萬元,以貸款500萬元,還款期20年計算,購房者月供至少3.2萬元,是李先生每月租金的4倍多。
對于租客來說,利用租房貸租房,可以在短時間內(nèi)大幅改善居住條件,且對個人財務不會造成過大負擔,是一項值得嘗試的新選擇。
對于房東,接受房租貸也是有利的。現(xiàn)階段,建設銀行按居貸主要面向大型房地產(chǎn)開發(fā)商的房源開放。當前,我國大多數(shù)熱點城市都在執(zhí)行嚴格的商品房限購限售政策,開發(fā)商手中有房也難以出售,這讓不少開發(fā)商面臨著巨大的現(xiàn)金流壓力。在這種情況下,拿出一部分房源,將房子的產(chǎn)權(quán)與居住權(quán)分開,通過按居貸出租給租客,相當于銀行以貸款形式一次性買斷了房子的長期居住權(quán),不僅可以緩解流通資金緊張的燃眉之急,也有利于得到銀行給予的其他金融服務支持。
金融機構(gòu)要避開“隱藏坑”
隨著“租購并舉”“租購同權(quán)”住房制度逐步落實,未來房屋租賃需求將得到跨越式擴張。以按居貸為代表的租房貸產(chǎn)品,因為對租客、房東均有利,有可能成為金融領(lǐng)域的下一個“風口”。雖然當下只有少數(shù)幾家銀行和互金公司推出“試水”產(chǎn)品,但只要房屋租賃需求穩(wěn)步上升,租房貸這塊“蛋糕”一定會越做越大。樂觀預期是,房屋租賃市場的發(fā)展會促進租房貸業(yè)務擴張,而租房貸的推廣又為房屋租賃市場的繁榮提供了有效金融支持。
但是,在推廣租房貸產(chǎn)品時,金融機構(gòu)萬不可盲目行動,需要注意避開那些可能導致業(yè)務拓展不力的“隱藏坑”。
首先是找準需求聚集地。住房長租市場前景廣闊,但并不代表所有的城市都適合搞長租房。一個城市發(fā)展長租房,需要滿足兩個條件:其一是有大量的外來人口,即這座城市的流入人口要大于流出人口;其二是房價和租房價格較高,讓長租具有比較優(yōu)勢,像很多三四線城市,雖然外來人口龐大,但房價和租金價格并不高,租客租房還不至于要向銀行求助。金融機構(gòu)在推出租房貸產(chǎn)品前,必須充分考慮當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展狀況。
其次是保證在租房貸業(yè)務中有一定的利潤空間,否則租房貸市場很難得到長期發(fā)展。當前,建設銀行推廣按居貸,執(zhí)行的是4.35%的基準年利率,低于同期購房按揭貸款利率。對于租房貸來說,只有執(zhí)行低利率,才會有市場空間,但在貸款周期相對較長的情況下,若資金回報率不高,金融機構(gòu)如何尋找在規(guī)模、期限和成本上都與之匹配的資金,有可能成為租房貸業(yè)務的發(fā)展瓶頸。
最后,要采取措施堵住租房貸資金被套現(xiàn)的通道。例如,小王想買房,但沒錢付首付,而小王的朋友小李正好有房產(chǎn),小王即可通過與小李簽訂長期租賃合同成功套現(xiàn)。如果這條路徑被打通,租房貸便與消費貸、現(xiàn)金貸違規(guī)進入房地產(chǎn)市場無異了。在按居貸業(yè)務流程中,建設銀行將按揭貸款一次性打入房地產(chǎn)開發(fā)商賬戶,資金不直接與租客發(fā)生關(guān)系,租房貸資金被挪用的可能性不大,但隨著按揭租房業(yè)務范圍擴大至二手房租賃市場,挪用租房貸款的可能性是存在的。
為防范租房貸資金流向炒樓市場,制度上需要做出規(guī)范,可以采取的措施包括:租金備案制很關(guān)鍵,防止房東虛抬房租造成租房市場不穩(wěn),同時防止同一套房產(chǎn)多次貸款;租房貸資金不應經(jīng)過租客,而是根據(jù)租賃情況直接劃轉(zhuǎn)給房東或開發(fā)商;針對挪用租房貸資金的行為,設立黑名單制度等等。
金融機構(gòu)也需要在運作模式上推出更多創(chuàng)新舉措。像租房貸這樣的業(yè)務,按常理,銀行需要深度介入貸款各個環(huán)節(jié),包括把握房屋產(chǎn)權(quán)、管理租金等,這樣才能有效防控信貸風險。但事實上銀行又不可能實際參與到租房運營過程中,其不屬于銀行業(yè)務經(jīng)營范圍。這就需要有一種新模式,實現(xiàn)銀行與租房中介機構(gòu)的深度合作,形成一個閉環(huán)的生態(tài)體系,確保銀行對租房貸業(yè)務全流程的把控。