2018有了這些政策加持 租房市場(chǎng)想不火都難！
新聞來(lái)源：宏輝智通 發(fā)布日期：2018-01-05 瀏覽次數(shù)：2660對(duì)于只租不售、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租售同權(quán)、購(gòu)租并舉、租購(gòu)并舉、租售并舉、租房落戶這些租賃熱詞，你真的都了解了嗎?
2017年7月，九部委確定廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等首批12個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，目前，除了試點(diǎn)城市以外，各地也紛紛落地住房租賃政策。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月30日，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了租賃政策，重點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定、拓展房源供應(yīng)等方面。而此后，大連、江西、遼寧也相繼發(fā)布了租賃政策。
但這些省市發(fā)布的租賃政策各有側(cè)重點(diǎn)，目前各省市租賃政策的側(cè)重點(diǎn)包括只租不售、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租售同權(quán)、購(gòu)租并舉、租購(gòu)并舉、租售并舉、租房落戶。
而對(duì)于租購(gòu)?fù)瑱?quán)與租售同權(quán)、購(gòu)租并舉與租購(gòu)并舉(租售并舉)，有些人還是傻傻分不清楚。
如何區(qū)分這些租賃熱詞呢？
1、只租不售：
只租不售主要針對(duì)自持租賃住宅用地，要求地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所建物業(yè)只能用于出租，而不得出售，即要求競(jìng)得人須100%自持70年。
代表城市：上海
2017年7月4日，上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站發(fā)布了2幅擬出讓地塊公告，地塊的土地用途都標(biāo)注為“租賃住房”。出讓公告要求，競(jìng)得人必須在出讓年限(70年)內(nèi)，100%自持物業(yè)。這是全國(guó)首次在出讓開(kāi)始就表明全部面積為出租70年的土地出讓。
2、租購(gòu)?fù)瑱?quán)/租售同權(quán)：
租購(gòu)?fù)瑱?quán)指賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,是扶持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、促進(jìn)市民待遇均等化的一個(gè)重要舉措。據(jù)廣州市人民政府辦公廳印發(fā)的《廣州市加快住房租賃市場(chǎng)工作方案》資料顯示，租購(gòu)?fù)瑱?quán)即租售同權(quán)。
代表城市：廣州/武漢
2017年7月17日，廣州市政府正式發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。新政共有16條，從商改租、入學(xué)、稅收、水電等多個(gè)方面對(duì)住房租賃進(jìn)行了大力扶持。賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。
2017年11月14日，武漢正式出臺(tái)一攬子培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作的扶持政策，政策內(nèi)容共計(jì)50條，全面覆蓋土地規(guī)劃、金融、住房保障、配套服務(wù)等多個(gè)方面。
3、購(gòu)租并舉/租購(gòu)并舉(租售并舉)：
購(gòu)租并舉指對(duì)具備購(gòu)房能力的常住人口，支持其購(gòu)買商品住房;對(duì)不具備購(gòu)房能力或沒(méi)有購(gòu)房意愿的常住人口，支持其通過(guò)住房租賃市場(chǎng)租房居住。
2017年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行等八部門，聯(lián)合下發(fā)《通知》，推進(jìn)“購(gòu)租并舉”，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。業(yè)內(nèi)人士分析，報(bào)告中“租”的位置提到“購(gòu)”之前，體現(xiàn)了發(fā)展租賃市場(chǎng)的緊迫性。
因此，購(gòu)租并舉即租購(gòu)并舉;租購(gòu)并舉就是租售并舉。
代表城市：南京/合肥
2017年8月18日，南京市政府發(fā)布新政《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》。南京新政還明確了“購(gòu)租同權(quán)”的含義、租賃住房“入學(xué)”、建立全市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)等其他具體問(wèn)題。
2017年8月22日，合肥發(fā)布的《住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案》提出，探索建立以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系和購(gòu)租并舉的住房制度，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
4、租房落戶：
租房落戶即租房者滿足一定條件，就可申請(qǐng)落戶。
代表城市：無(wú)錫
2017年7月28日，新修改的《無(wú)錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》正式發(fā)布，并于2017年9月1日起正式實(shí)施。新的落戶政策取消60平米購(gòu)房準(zhǔn)入要求，租房者也可申請(qǐng)落戶。有落戶意愿的群眾凡在無(wú)錫市租住經(jīng)房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時(shí)具備參加無(wú)錫市城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)(簽注)《江蘇省居住證》均滿五年(宜興為均滿三年)條件的，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶。
只租不售、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租購(gòu)并舉、租房落戶：我們不一樣
租購(gòu)并舉>租購(gòu)?fù)瑱?quán)>租房落戶，租購(gòu)?fù)瑱?quán)“聯(lián)系”著租購(gòu)并舉與租房落戶。
“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，是建立租購(gòu)并舉住房制度的平民化的解釋;“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”推進(jìn)完善購(gòu)租并舉體系;它似乎是媒體曝出來(lái)的一個(gè)概念，不是一個(gè)法律上的概念，而是一個(gè)社會(huì)管理概念。而“租房落戶”是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的一種具體體現(xiàn)。只租不售主要是針對(duì)自持租賃住宅用地。
其中，租購(gòu)并舉的關(guān)鍵在于租購(gòu)?fù)瑱?quán)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)重在落實(shí)，是公共服務(wù)權(quán)益均等第一步。
如何落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)?
產(chǎn)權(quán)歸屬的不同，如何體現(xiàn)購(gòu)租同權(quán)，保證產(chǎn)權(quán)人最大權(quán)益的同時(shí)，保障承租人公共服務(wù)權(quán)益的均等，并實(shí)現(xiàn)最大化的市場(chǎng)效率。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)李然博士在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)》的報(bào)道中提出五點(diǎn)思考：
第一， 租賃性用地的確立。在租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)角度，實(shí)現(xiàn)租賃性土地的市場(chǎng)化運(yùn)作，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入持有租賃經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，將不僅有利于改變當(dāng)前租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)的“二房東”模式，也將有利于在公共服務(wù)資源提供的角度實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和權(quán)益均等。
第二， 實(shí)物補(bǔ)貼與財(cái)務(wù)補(bǔ)貼的并行。未來(lái)，租賃住房供應(yīng)的不足將更加顯現(xiàn)。實(shí)物補(bǔ)貼的方式將一直存在，即政府主導(dǎo)公共租賃的供給仍然不可或缺。另一方面，美國(guó)等住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)也表明，財(cái)務(wù)補(bǔ)貼更有助于促進(jìn)人口流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的自然選擇，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)權(quán)益上的均等。
第三， REITs成為租賃運(yùn)營(yíng)融資新途徑。REITs不僅可以作為融資的新途徑，更是促使社會(huì)投資租賃性住房和實(shí)現(xiàn)租賃住房產(chǎn)業(yè)分工的新途徑。
第四，私有性公共服務(wù)資源作為必要補(bǔ)充。鼓勵(lì)私人機(jī)構(gòu)進(jìn)入教育等公共服務(wù)資源領(lǐng)域也是發(fā)達(dá)國(guó)家的一貫做法。私人公共服務(wù)資源源頭上切斷了房屋產(chǎn)權(quán)、居住地與享有權(quán)益之間的聯(lián)系，這也更有助于通過(guò)市場(chǎng)化的手段，促進(jìn)權(quán)益均等。
第五，企業(yè)的主導(dǎo)。即使采取保守估計(jì)態(tài)度，全美租賃住宅中，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的單元占比應(yīng)在90%以上。在我國(guó)，上世紀(jì)九十年代，房屋產(chǎn)權(quán)的確立使得企業(yè)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)。因此，未來(lái)公共服務(wù)權(quán)益的均等化，也必將使得企業(yè)在租賃市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)。
結(jié)語(yǔ)：
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算，中國(guó)目前住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.38萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2020年可達(dá)1.7萬(wàn)億。而在2017年的最后三個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)罕見(jiàn)地迎來(lái)了一輪密集的政策信號(hào)。從中共十九大報(bào)告到年末的中央政治局會(huì)議，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，三場(chǎng)高層會(huì)議連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，新的住房制度輪廓逐漸清晰。
可以預(yù)見(jiàn)，租賃市場(chǎng)發(fā)展將成為2018年住房制度改革的核心內(nèi)容，且將在一段時(shí)間內(nèi)都不會(huì)改變。而在政策不變的情況下，要想“吃肉”，跟著政策走是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。