中資跨境并購酒店掀熱潮 并購規(guī)模近百億美元
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-11-14 瀏覽次數(shù)：2121特朗普入主白宮后，中企在美投資有可能更為謹慎。未來跨境并購還面臨著人民幣匯率波動下國內(nèi)資本管制的可能性。
中國資本正急速涌向海外酒店業(yè)資產(chǎn)。據(jù)湯森路透提供的數(shù)據(jù)（截至2016年11月3日）顯示，近幾年來，中資跨境并購酒店和住宿類資產(chǎn)的規(guī)模逐年增長，2016年以來更是創(chuàng)出了新高。具體表現(xiàn)為今年以來中資跨境并購酒店和住宿業(yè)的交易規(guī)模已經(jīng)達到了92.5億美元，交易宗數(shù)達到17宗。而去年一整年的規(guī)模為18.4億美元，14宗。
近期引人注目的交易包括，海航集團宣布將斥資65億美元從美國黑石集團手中收購希爾頓集團約25%的股份。喜達屋資本近期宣布，已經(jīng)與以中國人壽保險公司為首的投資集團達成協(xié)議，后者將對喜達屋資本旗下的美國酒店組合進行一筆總金額20億美元的投資。
“在我看來，近期的跨境酒店、住宿業(yè)并購熱潮背后有三個原因，一是人民幣潛在的貶值風險——投資者通過配置海外資產(chǎn)對沖人民幣貶值風險。二是國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，在這種情況下資金會自然流向經(jīng)濟環(huán)境相對穩(wěn)定的成熟市場，如美國經(jīng)濟在過去幾年持續(xù)上行，而且市場流動性佳、透明度高。三是國內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)競爭激烈、回報率下行，也推動了海外投資。”世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌對記者表示。
此外，無論是全球范圍內(nèi)還是中國本土，旅游服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)目前正成為經(jīng)濟增長越來越重要的一部分。
“中國投資者意識到了旅游服務(wù)業(yè)將成為全球經(jīng)濟增長的重要角色。這背后的驅(qū)動因素是全球增長中的中產(chǎn)階級人口，旅游服務(wù)業(yè)的增速幾乎是全球經(jīng)濟增速的2倍，中國投資者正在全球范圍的酒店、住宿業(yè)布局，來捕捉這種機遇。”仲量聯(lián)行全球酒店和旅游地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理Tony Ryan對記者表示。
同時，中國投資者也看到了龐大的中國出境游群體中的商機。
“2015年中國出境游客達到了1.17億人次，預(yù)期到2020年將增長到2.2億。基于這點，好多中資開始開展對中國出境游客相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的布局，具體就是從計劃行程開始，到旅行社、到旅游保險、到交通、到航空公司、到外匯兌換、到酒店，涵蓋旅游的各個環(huán)節(jié)，希望從中分得一杯羹。”Tony Ryan說。
根據(jù)國家旅游局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國公民出境旅游人數(shù)達5903萬人次，比上年同期增長4.3%。
保險機構(gòu)側(cè)重投資酒店地產(chǎn)
在上述背景下，跨境并購酒店和住宿類資產(chǎn)的中資也有不同類別。
“一類是保險公司等為代表的中國機構(gòu)投資者，通過并購海外酒店資產(chǎn)來獲得收益。他們將海外酒店看作一個資產(chǎn)類別進行投資，和投資辦公樓、公寓沒有區(qū)別，是一種房地產(chǎn)投資行為。投資者的類型不同，投資動機、投資路徑也會不一樣。”仲量聯(lián)行國際資本集團中國部總監(jiān)夏飏飏對記者表示。
“安邦收購紐約華爾道夫酒店和Strategic Hotels & Resorts Inc.酒店組合，都是房地產(chǎn)投資行為。” Tony Ryan說。
除了安邦外，此類的中資還有很多。以中國人壽為首的中國投資集團與喜達屋資本在10月份達成協(xié)議，前者將對后者旗下的美國酒店組合進行一筆總金額20億美元的投資，包括280家位于美國的酒店。在該領(lǐng)域，近一年來活躍的中國機構(gòu)還包括信泰資本，據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)供應(yīng)商Real Captial Analytics提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，信泰資本宣布以5.7億美元（約合人民幣37億元）完成對美國Hersha Hospitality Trust酒店資產(chǎn)包的投資，信泰資本占70%優(yōu)先股。
“需要長期持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、追求資產(chǎn)穩(wěn)定回報率的機構(gòu)投資者（如保險公司、主權(quán)財富基金）通常青睞酒店資產(chǎn)。這些投資者通過投資知名的酒店，可以獲得規(guī)律的、相對穩(wěn)定的投資收益。”李凌說。
“中國機構(gòu)投資者一般通過收購一流的海外酒店資產(chǎn)的多數(shù)股權(quán)，保留一流的管理團隊來負責這個酒店的日常運營，這與他們投資辦公樓等房地產(chǎn)的邏輯是一樣的。”夏飏飏表示。
企業(yè)投資者看重
旅游協(xié)同效應(yīng)
另一種就是企業(yè)投資者，他們看重的是協(xié)同效應(yīng)。其中以海南航空集團為代表，海航集團不久前剛宣布將斥資65億美元收購希爾頓集團25%的股份。
分析指出，以海航和復(fù)星為代表的中國企業(yè)，他們在中國已經(jīng)擁有旅游服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)或者與旅游服務(wù)業(yè)有聯(lián)系，投資海外酒店資產(chǎn)更多是為了獲得運營平臺，深入旅游服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，然后將品牌、人才、經(jīng)驗等帶回中國。交易架構(gòu)又以收購少數(shù)股權(quán)和成立合資公司為主。
記者綜合數(shù)據(jù)供應(yīng)商提供的數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來，海航涉及的跨境酒店資產(chǎn)投資共計10宗，酒店所在地包括美國、西班牙、澳大利亞和法國等，且以收購少數(shù)股份為主。
“海航集團最近收購了希爾頓集團25％的股份，這又是一宗以主要是為了獲得對方運營平臺的投資；海航之前收購了美國Carlson Hotels的100%股份，部分動機是房地產(chǎn)投資行為，更多的是收購其運營平臺；另外復(fù)星收購Club Med和錦江集團收購盧浮酒店，主要也是為了獲得其運營平臺。如果投資者想合并資產(chǎn)負債表，那么100%收購。如果是在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上尋求戰(zhàn)略合作伙伴，那么戰(zhàn)略性的少數(shù)股權(quán)就比較合理了。”Tony Ryan說。
夏飏飏表示，初期階段，收購部分股份還是比收購整家公司來得容易，因為好多公司的股東結(jié)構(gòu)通常不是單一的，而部分股份出售的機會比較多。
針對成立合資公司的投資架構(gòu)，高博金律師事務(wù)所的律師吳壯輝對記者表示，看到過的很多后期出問題的跨境投資都是基于這種架構(gòu)，沖突點往往是管理和文化方面的。
有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，從最近開始，有些投資者收購少數(shù)股權(quán)，并在合約里面留有余地，比如加入優(yōu)先購買權(quán)條款，到某個時間節(jié)點或者業(yè)績符合預(yù)期之時，以指定價格收購另一個股東的股份。這種架構(gòu)往往可以讓投資者有時間去思考這是否是一筆正確的投資，合作方式是否合適。
“據(jù)我觀察，上述交易架構(gòu)方式的比例越來越大，可以說，目前中國發(fā)起的跨境交易的合約越來越復(fù)雜了，有越來越多變更性的條款，中國投資者越來越老練了。”吳壯輝說。
中資最青睞美國酒店資產(chǎn)
另據(jù)湯森路透提供的數(shù)據(jù)顯示，長期以來，美國的酒店業(yè)吸引了最多的中國資本前去投資，今年以來（截至11月3日）流入美國酒店資產(chǎn)的中資達90.68億美元。
“美國是全球最大商業(yè)地產(chǎn)市場，占到了全球交易的50%左右，也是最具流動性的市場，非常透明。美國的多個城市在全球前30大商業(yè)地產(chǎn)市場中占據(jù)了席位，有紐約、芝加哥、洛杉磯和舊金山等等。再者，2016年具有一定的特殊性，就是全球的地緣政治風險劇增，以歐洲為例，投資者都在觀望英國脫歐的發(fā)展，投資者在海外部署資金時，有進一步分散的需求，他們在尋求避險市場，而美國就是傳統(tǒng)的避險市場。”夏飏飏分析道。
不過，有觀點指出，總統(tǒng)大選后，美國本土的政治風險正在升級。
并購資訊供應(yīng)商Mergermarket金融研究員張孜異表示，特朗普入主白宮后，中企在美投資有可能更為謹慎。因為特朗普曾批評中國奪走美國本土的就業(yè)機會，并可能增加對外國交易的監(jiān)管，特別是那些涉及中國收購者的交易。不過，憑借美國市場的龐大規(guī)模及其重要地位，投資方對美國資產(chǎn)的并購意向不太可能會大幅減弱；但特朗普的勝選帶來了更多政治層面的風險，需要在交易時加以考量。
此外，李凌分析，從國內(nèi)來看，未來跨境并購還面臨著人民幣匯率波動下國內(nèi)資本管制的可能性；從國外來說可能碰到的風險有：當?shù)厥召弻彶?，比如企業(yè)壟斷、國家安全等因素，當?shù)貙χ匈Y抵觸情緒，包括就業(yè)機會、文化融合和建筑保護等，還有當?shù)胤煞ㄒ?guī)，例如稅收制度、執(zhí)政黨變更帶來的政治風險、當?shù)貏趧臃▽蛦T保護等等。
不過，“和辦公室和房地產(chǎn)開發(fā)項目一樣，對于酒店資產(chǎn)，當?shù)卣耐顿Y審查并不是一個常見的挑戰(zhàn)。鑒于中國不斷增長的出境游規(guī)模，事實上很多海外賣家因此青睞中國買家，因為他們看到交易可以產(chǎn)生的巨大的協(xié)同效應(yīng)潛力。中國投資者和國際運營管理的結(jié)合可以幫助雙方擴張旅游業(yè)布局，我認為優(yōu)點和協(xié)同效應(yīng)大大超過挑戰(zhàn)。”夏飏飏說。