中資出海：投資熱下的冷思考
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-10-15 瀏覽次數(shù)：2021中資在旅游地產(chǎn)領域的海外并購增長迅速，從2015年下半年的9宗猛增至2016年上半年20宗，涉及金額從42億美元增長到超過100億美元。
在國內(nèi)酒店和旅游地產(chǎn)供大于求的背景下，中國資本選擇了出海。根據(jù)浩華管理顧問公司與晨哨網(wǎng)共同發(fā)布的最新報告，中資在旅游地產(chǎn)領域的海外并購增長迅速。從2015年下半年的9宗猛增至2016年上半年20宗，涉及金額從42億美元增長到超過100億美元。中國資本熱投海外酒店和旅游地產(chǎn)，要如何做到聰明而安全的投資?我們帶來綠地國際酒店管理集團、中發(fā)地產(chǎn)(香港)有限公司、北京潤博國際高爾夫集團和普洛思律師事務所等深度參與海外投資項目各方的專業(yè)分享。
投資方向跟著政策和人群走
跟著政策和人群走是許多中國企業(yè)在海外的發(fā)展大方向。政策方面，中央政府鼓勵大企業(yè)走到海外去;人群方面，中國游客近年來出境游的火熱為中國企業(yè)在當?shù)芈涞靥峁┝撕芎玫臋C會。
綠地集團于1992年在上海成立，目前已經(jīng)有24年歷史，其中酒店集團在2012年正式成立。綠地集團主要的業(yè)務板塊是“1+3”，“1”是房地產(chǎn)，“3”是大金融、大建設、大消費，酒店集團屬于大消費領域。綠地正式走出門是在2013年，第一個項目在韓國濟州島。在2014-2016年進入了海外布局的高峰期，分別在8個國家、13個城市有相應的產(chǎn)業(yè)。
洛杉磯大都會是綠地集團在美國開發(fā)的第一個項目，也是洛杉磯市政府對改造市中心天際線與提升市中心居住品質(zhì)的一個旗艦項目，項目總投資價值額超過10億美元。
由于中國人喜歡去大城市，因此綠地目前的布局也主要集中在海外相對較大的城市，這也使得當前綠地走出去還是相對穩(wěn)健的。
購買現(xiàn)有資產(chǎn)還是自行開發(fā)
項目的存活概率和海外項目的回報率等需要投資前期都已經(jīng)考慮好，是購買現(xiàn)有資產(chǎn)，還是自行開發(fā)，需要慎重考慮。通常，購買現(xiàn)有資產(chǎn)(例如一家酒店)回報率可能很高，但也許對于全產(chǎn)業(yè)鏈型的企業(yè)并不是最好的選擇。因為項目的價值是隨著經(jīng)濟周期在調(diào)整的，而如果自己開發(fā)，則可以項目養(yǎng)項目。例如開發(fā)一個綜合體項目，綜合體里除了商業(yè)、酒店，可能還帶有出售型的物業(yè)，而出售型物業(yè)可幫助綠地覆蓋成本。
不過也有特殊的例子，一向看重自行開發(fā)的綠地集團在2016年的日本千葉市收購了一個包括寫字樓、酒店和商場的現(xiàn)有項目。這是因為此前很長一段時間，這個項目經(jīng)濟狀況很好，物業(yè)回報也非常好;再者隨著日元的溢價，這個項目在很短的時間里也給了綠地較好的回報。
不要讓后期管理運營成為薄弱的一環(huán)
除了建造酒店，中國企業(yè)需要解決海外酒店的管理問題，不要讓后期管理運營成為投資鏈的薄弱環(huán)節(jié)。在海外管理平臺方面，需要依靠當?shù)刭Y源建立自己的平臺，并依托平臺建立人力資源庫和積累經(jīng)驗;同時也要積極尋找合適的合作伙伴，通過并購在最短的時間內(nèi)加強海外管理平臺。
找對投資區(qū)域
北京潤博國際高爾夫集團總裁高玉忠先生帶了關于非洲投資項目的分享。由于2008年末到2009年初，高爾夫球場在中國受政策打壓特別嚴重，以高爾夫球場為傳統(tǒng)業(yè)務的潤博，走出去是一個偶然中的“必然”。
與綠地、中發(fā)不一樣的是，潤博不是資本輸出，而是屬于技術輸出和勞務輸出，在輸出的成本、風險方面更低。因而相較于在南美、亞洲或歐美國家投資，這類型公司去非洲更有勝算。
貧窮落后是非洲在一般中國人眼里的固有印象 ，而真實的非洲兩極分化特別嚴重，有錢的特別有錢，貧窮的吃不上飯。非洲是“貧窮，但不落后”。非洲大陸每個國家由于歷史原因，差異非常大，世界上最好玩、最奢華，最正統(tǒng)的東西，都可以在非洲找到。例如人們可以在東非享受到“貴族式”教育和健全的法制?？夏醽喪锥純?nèi)羅畢有一所創(chuàng)建于一八三幾年的貴族學校，每年接收許多歐洲高端人群的孩子，為他們提供承襲于英國殖民時期的正統(tǒng)英式貴族教育。相比之下，南非一直在走下坡路，吃老本。而西非和北非是穆斯林雖然有資源，但政局基本沒有穩(wěn)定過，因此潤博的項目并沒有覆蓋到這些區(qū)域。
從這個層面上看，在非洲的富有區(qū)域，像高爾夫這樣高端人士休閑項目也有投資機會。
適應海外環(huán)境，開發(fā)和運營思維需屬地化
在高玉忠先生看來，資本和技術出海的關鍵在于改變自己。因為中國政府在國際事務中的強勢姿態(tài)，中國的國民思維也容易強勢，例如遇到問題都想用錢解決，國外是法理情，中國是情理法等等。所以走出去的企業(yè)要盡量屬地化。員工可以雇傭當?shù)厝?，這也一定程度降低了成本。
非洲市場做高端項目或是主要方向
由于非洲客群是啞鈴型社會，從2000年起就已投向海外的中發(fā)集團選擇在非洲只做高端、低密度的小型產(chǎn)品。在經(jīng)過一個非常長的市場調(diào)研期之后，中發(fā)對于他們的資金量如何做在非洲市場投資已經(jīng)有非常清晰的戰(zhàn)略。對規(guī)模進行控制，這樣整體的投資不會過大，就不會有資金鏈的問題。
而對于這種“小而美”的項目，很關鍵的一點就是以銷定產(chǎn)。一般做大型項目，很難在賣出去之后再投資，但做低密度的項目就很容易做到。
在非洲做生意，任何行業(yè)都不能忽視風險問題。目前非洲區(qū)域的市場風險不大。最大的風險是其他方面的風險控制，比如政策、法律風險。非洲整體的法律不完善，要進入需要有很多的平衡措施。
在非洲投資，風險防控可能占60%，投資是否成功基本取決于風險防控能否到位，尤其是前期的風險防控。而市場風險相對來說則弱很多，重要的是后期操作中避免杠桿加得過多。很多公司，尤其小公司，愿意加大杠桿，這樣使利潤能更大化。但是每加一次杠桿，都面臨增加一層風險的問題。
中國資本在海外如何安全的“做生意”
進入一個新的領域，無論是新的市場還是新的國家，有兩種投資。中國的企業(yè)投資往往選擇全資買或者控股。然而如果對市場不熟悉，全額收購或者控股會令企業(yè)負擔增加。中發(fā)地產(chǎn)(香港)有限公司非洲區(qū)域總經(jīng)理李涵先生建議在中國企業(yè)這個項目或行業(yè)不是很熟悉的情況下，可以采取財務投資或者股權投資，進入董事局，然后對這個項目/企業(yè)做充分了解，再決定下一步。因為很多問題不是從報表或盡職調(diào)查中可以看出來的，可能需要一個長時間的覆蓋面，詳細了解管理團隊、業(yè)績和趨勢，看發(fā)展是否健康，最后再決定是否投資。
再者，到一個新的市場，企業(yè)要充分利用各個行業(yè)里非常成功的第三方咨詢公司，以避免頭腦一熱帶來的風險。另外，無論談什么合同，退出條款務必商談妥當。最后要退出，如何退出?在合同里應該很詳細地寫明，以確實保障自己的利益。在酒店行業(yè)，最后的條款就是資產(chǎn)處置，是通過買賣還是REITs，資產(chǎn)證券化出去，投資當初就應該把全生命周期考慮清楚，這可能才是最主要的問題。
而在普洛思律師事務所合伙人陶宇先生看來，沒有一個地方可以一點風險都沒有，走出去的企業(yè)不能完全規(guī)避風險，但是可以盡可能的減少風險，所以需要考慮以下三個問題。
第一：為什么做這個項目?是為了成為一個炫耀性的資產(chǎn)，還是為了能掙錢?
第二：公司優(yōu)勢是什么?是為項目帶來錢，還是為項目帶來技術;收購酒店的時候，你是自己管理，還是讓更專業(yè)的第三方管理?
第三：怎樣選擇正確的合伙人?投資人必須聰明地選擇合伙人，保持良好的關系。這在剛簽署合作關系的時候非常重要，退出合作的時候也是關系重大。