中高端酒店投入大、賺錢慢 眾籌融資是個好主意嗎?
新聞來源:宏輝智通 發(fā)布日期:2018-01-25 瀏覽次數(shù):2935中高端酒店的連鎖化、高額資金需求、回收期偏長,都讓其成為眾籌的重點(diǎn)。
1月22日,眾籌平臺多彩投CEO趙耕乾在接受界面記者采訪時表示,眾籌方式會幫助高星級酒店(加盟業(yè)主 )降低一半的融資成本,高星級酒店的投資模型正在轉(zhuǎn)型中。
目前與多彩投合作眾籌的中高端酒店包括,六善酒店、喜來登、智選假日、錦江都城、全季、Club Med、開元酒店、亞朵酒店、青普旅游、瓦舍等。
趙耕乾對界面記者表示,在傳統(tǒng)高星級酒店的投資模型中,酒店通常是房地產(chǎn)投資的附屬品。對業(yè)主來說,酒店不是主要的收益來源,并且回報期長,在融資上,銀行因無法評估酒店未來的業(yè)績而無法給予貸款。所以,對酒店建設(shè)的業(yè)主來說,目前缺少良好的融資渠道。
高星級豪華酒店的投資模型與中低端酒店不同,后者以酒店本身的入住率和經(jīng)濟(jì)效益為主導(dǎo),而對五星級酒店的開發(fā)商來說,開一家五星級酒店,并不是想依靠酒店本身賺錢,而是依靠該豪華酒店,帶動周邊房價的上漲,從周邊房地產(chǎn)等配套設(shè)施獲利。
根據(jù)2017年多彩投的年報顯示,其中酒店項(xiàng)目增加,民宿項(xiàng)目減少。趙耕乾表示,原因是多彩投在傾向于做高價值的項(xiàng)目,而中高端酒店的連鎖化、高額資金需求、回收期偏長,都讓他們成為眾籌的重點(diǎn)。
公開信息顯示,近年來,多個二三線城市出現(xiàn)五星級酒店停工、爛尾的情況,原因是房地產(chǎn)市場的低迷。在投資過熱時,其建設(shè)速度遠(yuǎn)超GDP增速,產(chǎn)能過剩現(xiàn)象在二三線城市尤為嚴(yán)重。
從投資回收來看,高檔酒店的投資回報周期正在變得越來越長,一些三線城市則更長。華美顧問集團(tuán)首席知識官趙煥焱對界面分析,酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營時間,黃金收獲期是開業(yè)后6至20年。但對于國內(nèi)的五星級酒店而言,投資回報周期普遍在25年左右。在開業(yè)初期,星級酒店不得不采取低價策略占領(lǐng)市場份額,所以通常新開業(yè)的五星酒店在前幾年的財務(wù)狀況都不甚理想,甚至?xí)霈F(xiàn)虧損,普遍出現(xiàn)在二三線城市。但動輒數(shù)億投資的酒店,在低價戰(zhàn)略的影響下,投資回報年限被拉得過長,很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。
根據(jù)國家旅游局監(jiān)督管理司公布的數(shù)據(jù),2016年全國50個城市的星級酒店的投資回報率呈現(xiàn)出兩極分化的態(tài)勢:最高的為三亞,收益率為12.91%,靜態(tài)回收期為7.75年,排名第二為上海,收益率為8.91%,靜態(tài)回收期11.22年。50個城市中,只有6個城市的回收期在20年以內(nèi),有19個收益率為正,剩下城市的收益率則為負(fù)數(shù),其中洛陽的收益率為-30.61%,銀川為-38.81%,為排名倒數(shù)兩位。
在收益率為負(fù)數(shù)的城市中,有不少省會城市和二線城市,包括濟(jì)南、杭州、武漢、成都、鄭州等。
由于回報率低、回報期長,酒店行業(yè)普遍采用高負(fù)債、高財務(wù)杠桿的做法,行業(yè)平均的負(fù)債水平高,這使得自營酒店存在巨大風(fēng)險,REITs(酒店房地產(chǎn)信托基金)應(yīng)運(yùn)而生。
REITs即房地產(chǎn)投資信托,是一種以發(fā)行收益憑證的方式,匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
REITs不僅僅是一個投融資工具,它擁有較高的靈活性和回報率,享有誘人的稅收政策,也使房地產(chǎn)經(jīng)營和投資模式更多樣化。REITs擁有僅次于現(xiàn)金的流動性。
界面記者瀏覽多彩投的收益權(quán)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn),大多數(shù)項(xiàng)目在百萬級別,千萬級別較少?,F(xiàn)在眾籌還不足以承接其動輒上億的金融需求。趙耕乾和他的團(tuán)隊(duì)來自于房地產(chǎn)和金融行業(yè),他對界面記者承認(rèn),目前多彩投的高端酒店項(xiàng)目大多在四星級左右,目前多彩投也在做RIETs等金融產(chǎn)品的研究,未來也會朝這方面轉(zhuǎn)型。
多彩投官網(wǎng)顯示,平臺的產(chǎn)品類型包括股權(quán)融資、收益權(quán)融資、消費(fèi)眾籌,其中以收益權(quán)益融資為主。對創(chuàng)業(yè)者和業(yè)主來說,采用眾籌的模式,可以達(dá)到出讓每年固定的收益權(quán)又不影響股權(quán)的目的。
以一家位于江蘇溧陽的溫泉酒店為例,每人限投10萬元,期限為3年,其預(yù)測每年最高收益率為8%,投資人每滿三個月進(jìn)行一次分紅,若任一分配收益日的現(xiàn)金分紅收益率不足2%,大股東將在該分配收益日同時進(jìn)行補(bǔ)足。
在消費(fèi)權(quán)益方面,每投資5萬每年可獲得2張房券和4張溫泉票。投資人現(xiàn)金消費(fèi)時,可享受房費(fèi)及餐飲基于OTA價格九折優(yōu)惠。
在退出機(jī)制方面,投資期限屆滿之日起3個工作日內(nèi),大股東以初始投資額的100%價格回購?fù)顿Y人全部股權(quán)收益權(quán)。在風(fēng)險控制方面,定期披露財務(wù)數(shù)據(jù),大股東將其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押給多彩維度作為履約還款保證,其中質(zhì)押比例為投資金額對應(yīng)項(xiàng)目公司股權(quán)的二倍以上。
多彩投2017年完成DCM領(lǐng)投的1000萬美元A輪融資。雷軍和許達(dá)創(chuàng)立的順為資本從天使輪進(jìn)入連續(xù)對多彩投投資三輪。其他投資方還包括,英諾天使、分享投資、云起資本、火橙資本。