酒店資產管理元年 怎樣才能玩出花?
新聞來源：宏輝智通 發布日期：2017-05-27 瀏覽次數：2924隨著酒店行業發展日漸成熟，投資人漸趨理性，開發商開始注重資產持有的價值，資產管理成為中國酒店業的新課題。
(輝視網訊)在房地產進入存量市場的當下，原本只是作為房地產項目配套設施的酒店也開始由“增量開發”向“問存量要發展”轉變。近幾年不斷被提及的“資產管理”也日漸興盛，只要說到酒店項目投資以及運營管理，資產管理就一定會被提及，業內更是直接將2017年定義為中國酒店業資產管理元年。
資產管理熱潮下 大家都在思考什么?
中國的酒店行業開始于高端星級酒店的崛起，政府的過于溺愛，讓這個新行業一出生就帶有“盲目投資”的時代烙印。地產開發商因為想要利用酒店和其他寫字樓、住宅等形成一個城市綜合體，也會為每個項目建設酒店。
在這個歷史原因的影響下，中國的酒店在一開始并沒有資產管理的概念。但是，隨著行業發展日漸成熟，投資人漸趨理性，開發商開始注重資產持有的價值，資產管理成為中國酒店業的新課題。
作為酒店資產持有者的業主，在思考如何通過理性的投資、挑選高能力值的品牌運營管理團隊實現資產增值;作為酒店資產運營管理的品牌運營方，則關注如何通過提高入住率和平均房價促進品牌的發展，提升美譽度;同時，專注于房地產開發的發展商在做項目規劃時也更加理性，同時還開始自建酒店品牌，進行資本化運作。
中國酒店的資產管理應該怎么玩?
上海地產資產管理公司董事兼總經理劉琦表示，酒店投資要獲得較高回報就要把分母做小，分子做大，即投入減小，回報做大。保利商業地產投資管理有限公司助理總經理李國華認為，“分母”與“分子”之間需要做恰當的匹配。當不應存在的“分母”和過大的“分母”已經出現，我們需要盡力對其進行轉換、調整和改變。
另一方面，在過大的分母出現前就該做好局部的調整。換言之，在投資前，我們就要進行市場調研，通過區域經濟發展數據、當地的客源結構等數據研究這個城市是否值得進入，進行風險管控，先測算再投資，綜合考慮酒店運營期間的回報、退出時的資產價值和市場整體指標，計算投資回報率;投資后，則要通過酒店的服務和產品等讓酒店資產的價值最大化。
深航酒店管理集團副總經理魏文斌表示，酒店資產的價值最大化需要職業經理人的創新管理，來驅動酒店資產的資本運作、融資、以及再投資的杠桿作用。港中旅酒店有限公司董事長陳榮認為，酒店運營者應該要通過規模的擴大、結構的優化，水平的提升、價值的延伸去提升酒店資產的價值。結合當前酒店行業的發展現狀，大家正在努力運用這些手法獲得酒店有形的物業資產以及無形的品牌資產的價值提升。
就規模擴大而言，并購重組、強強聯合一直是最為直接且有效的方式。以2016年為例，最亮眼的酒店行業投資并購事件就有15起，遠超2015年的總和，大家都在整合資源，優化自身的品牌結構以實現價值最大化。與此同時，“走出去”也成為一計良策。公開資料顯示，2016年本土酒店集團不斷加速海外布局，直接掀起了國外酒店業的中國投資熱潮。
在結構優化上還有另一種方式——品牌轉型升級。作為酒店品牌運營重要的組成部分，基于消費需求的轉變，很多酒店都在進行品牌的轉型升級，優化品牌結構和資源配比。同時也將輕資產作為發展戰略之一。
在互聯網+、移動互聯網以及大數據等技術的影響下，酒店的服務水平也正在不斷提升，首旅如家酒店集團總經理孫堅表示，依托于現在酒店行業“資產+產品”這種開發模式，需要把“產品”的內容做更多的延伸，加上“體驗”、“玩法”這些新東西。在整個產品運營中更多去關注人的價值，營造場景為客戶提供更為精準的服務。
寶龍地產控股有限公司企業發展中心總經理夏國躍認為，未來將會出現第三方資產管理公司，代表業主公司，對酒店資產進行優化配比，以獲得最大價值。
我們所面臨的機遇和挑戰在哪?
這是個最好的時代，也是個最壞的時代。酒店品牌已經不再僅僅是作為房地產的附加值而存在，而是完全通過有效的資產運營方式，形成良好的品牌溢價，有著良好的投資回報率的資產。
但是這只是理想狀態，據深圳市萬科酒店管理有限公司總經理段風雷透露，現在很多項目或因為缺乏初期的市場調研或因為當初只是為建而建，正面臨經營以及盈利問題。不過，在德爾集團董事總經理張滇看來，這是個投資機會。通過投資進行品牌、產品以及服務的重新定位，獲得新的發展機會。這樣的投資和改造機會，在未來三五年會越來越多。
此外，因為彼此不同的價值追求和價值趨向，業主和品牌運營方之間的矛盾愈加凸顯，一言不合就開撕。整體的資產管理上還面臨很多問題，比如說如何巧妙的利用金融杠桿獲取更多現金流，有效的盤活資產，如何提高資產增值的效率以及投資回報率，成為大家不得不面對的問題。
6月29日，旅游及大住宿業門戶輝視網將在2016年度酒店業最具影響力頒獎盛典上邀請行業大咖對“資產增值以及全球拓展”話題進行深入探討。據悉，他們將集中討論“未來投資將傾向于哪些區域，什么品牌將獲得資本青睞，酒店能通過什么方式獲取最大現金流進行資產盤活”等核心內容，敬請期待。【點擊下圖查看更多活動信息】
